किराया नियंत्रण अधिनियम का उद्देश्य मालिक को उनकी वास्तविक संपत्तियों से वंचित करना नहीं है: राजस्थान हाईकोर्ट

राजस्थान हाईकोर्ट ने देखा है कि राजस्थान किराया नियंत्रण अधिनियम, 1950 का मूल उद्देश्य बेईमान मालिकों से किरायेदारों के उत्पीड़न को बचाना है।

अदालत ने कहा कि उक्त उद्देश्य मालिक को उनकी वास्तविक संपत्तियों से वंचित करना नहीं है।

जस्टिस सुदेश बंसल ने देखा,

"यह देखा जा सकता है कि किराया नियंत्रण कानून मकान मालिक और किरायेदार के बीच एक उचित संतुलन बनाने का हकदार था। एक तरफ जहां किरायेदार को आक्रामक रूप से डिजाइन किए गए लालची मकान मालिक के हाथों अपनी बेदखली के खिलाफ पर्याप्त सुरक्षा की आवश्यकता होती है, साथ ही मकान मालिक को भी उचित रूप से किराया बढ़ाने और कानून में अनुमेय आधार पर किरायेदार को बेदखल करने के लिए सुरक्षा की आवश्यकता होती है। किराया नियंत्रण अधिनियम, 1950 का मूल उद्देश्य बेईमान जमींदारों से किरायेदार के उत्पीड़न को बचाना है। किराया नियंत्रण अधिनियम, 1950 का उद्देश्य जमींदारों को उनकी वास्तविक संपत्तियों से वंचित करना नहीं है।"

यह देखते हुए कि वर्तमान मामले में किराए का परिसर 1948 से किरायेदार की किरायेदारी में था, अदालत ने अपीलकर्ता-किरायेदार को किराए के बकाया के भुगतान के अधीन, किराए के परिसर को खाली करने और प्रतिवादियों को किराए पर देने के लिए तीन महीने का समय दिया।

कोर्ट ने राय दी,

"यह भी कहा गया है कि सीपीसी की धारा 100 के तहत एक पूरी दूसरी अपील के रूप में यह हाईकोर्ट के लिए रिकॉर्ड पर साक्ष्य की पुन: सराहना करने और निचली अदालतों और / या प्रथम अपीलीय अदालत द्वारा दर्ज किए गए निष्कर्षों में हस्तक्षेप करने की अनुमति नहीं है। यदि प्रथम अपीलीय न्यायालय ने न्यायिक तरीके से अपने विवेक का प्रयोग किया है, उसके निर्णय को किसी भी त्रुटि से ग्रस्त होने के रूप में दर्ज नहीं किया जा सकता है या दूसरी अपील में प्रक्रियात्मक हस्तक्षेप की आवश्यकता है। आमतौर पर, हाईकोर्ट को तथ्य के समवर्ती निष्कर्षों में हस्तक्षेप नहीं करना चाहिए जब तक कि वही गंभीर विकृतियों से पीड़ित हैं या अस्वीकार्य साक्ष्य के आधार पर या बिना सबूत के पारित किए गए हैं।"

अदालत ने यह भी राय दी कि सीपीसृ की धारा 100 के तहत अधिकार क्षेत्र का प्रयोग करते हुए हाईकोर्ट द्वारा साक्ष्य की पुन: मूल्यांकन की अनुमति नहीं है, जब तक कि निचली दोनों अदालतों द्वारा दर्ज किए गए तथ्य निष्कर्षों में कुछ विकृतियां या तो गलत तरीके से/गैर के आधार पर दर्ज की जाती हैं। सबूतों को पढ़ने या कुछ अस्वीकार्य सबूतों के आधार पर या रिकॉर्ड पर सबूतों को नज़रअंदाज़ करने की ओर इशारा किया गया है।

अदालत ने कहा कि दोनों अदालतों ने पक्षों द्वारा पेश किए गए सबूतों का मूल्यांकन किया है और देखा है कि प्रतिवादी-किरायेदार ने 1950 के अधिनियम की धारा 19 (ए) के तहत अदालत में जनवरी, 1983 से किराया जमा किया था, लेकिन इस तरह के बयान में अमान्य करार दिया गया है।

इसके अलावा, अदालत ने कहा कि न तो किरायेदार यह साबित कर सकता है कि 1950 के अधिनियम की धारा 19 (ए) के तहत अदालत में किराया जमा करने से पहले, उसने मकान मालिक को पोस्टल मनी ऑर्डर के माध्यम से जनवरी, 1983 से देय किराया जमा किया था और न ही यह दिखा सकता था कि वह मकान मालिक को नोटिस भेजकर उसके बैंक खाते की जानकारी मांगी। अदालत ने कहा कि तथ्यात्मक मैट्रिक्स की ऐसी पृष्ठभूमि में, वर्तमान मामले में कानून का पर्याप्त सवाल ही नहीं उठता है और इसका नकारात्मक जवाब दिया जाना चाहिए।

इसके बाद, अदालत ने इस महत्वपूर्ण प्रश्न पर विचार किया कि क्या वादी को अधिनियम की धारा 13 (1) (ए) के तहत परिकल्पित डिफ़ॉल्ट के आधार पर मुकदमा दायर करने से रोका गया था या नहीं, जब पक्षकारों के बीच वार्षिक किराया भुगतान करने और स्वीकार किय़ा जाता था।

इस संबंध में अदालत ने कहा कि वर्तमान मामले में चूक की अवधि 01.01.1983 से 30.09.1983 तक है। अदालत ने यह भी नोट किया कि प्रतिवादी-किरायेदारों ने अपने लिखित बयान में कभी भी बचाव नहीं किया कि जनवरी, 1983 से पहले के पिछले वर्षों के किराए का वार्षिक भुगतान किया जा रहा था।

अदालत ने कहा कि साक्ष्य में भी, प्रतिवादी-किरायेदारों ने वादी-मकान मालिक से कभी भी यह विचारोत्तेजक प्रश्न नहीं रखा कि किराए का भुगतान 1983 से पहले किया जा रहा था न कि मासिक आधार पर। इस प्रकार, कानून का यह महत्वपूर्ण प्रश्न तथ्यात्मक मैट्रिक्स पर आधारित है, जो रिकॉर्ड में उपलब्ध नहीं है और इसलिए नकारात्मक में जवाब देने योग्य है।

क्या है पूरा मामला?

अजमेर में दो दुकानों वाले किराए के परिसर में किराएदार मंगल दास 1948 से 150/- रुपये प्रति माह की दर से किराए पर थे। प्रतिवादी-वादी जमींदार ने चूक, उपद्रव, पर्याप्त नुकसान और सबलेटिंग के विभिन्न आधारों पर राजस्थान परिसर (किराया और बेदखली का नियंत्रण) अधिनियम, 1950 की धारा 13 को लागू करते हुए 26.11.1983 को बेदखली के लिए एक दीवानी मुकदमा दायर किया।

मकान मालिक ने दलील दी कि किरायेदार ने छह महीने से अधिक समय से किराए के भुगतान में चूक की है और पंजीकृत नोटिस के माध्यम से, उसने किरायेदार को देय किराए का भुगतान करने और किराए की दुकान खाली करने के लिए कहा है। चूंकि किरायेदार ने नोटिस का जवाब नहीं दिया, इसलिए वर्तमान मुकदमा दायर किया गया था।

किराएदार ने 1948 से किराए की दुकानों में अपना किरायेदारी स्वीकार किया, हालांकि, बेदखली के सभी आधारों से इनकार किया। डिफॉल्ट के संबंध में, किरायेदार ने बचाव किया कि किराया मनीआर्डर के माध्यम से दिया गया था जिसे मकान मालिक ने अस्वीकार कर दिया था और उसके बाद देय किराया अदालत में जमा कर दिया गया है।

उन्होंने तर्क दिया कि मकान मालिक को अदालत में देय किराया जमा करने के बारे में जानकारी थी। हालांकि, इसके बाद उन्होंने वर्तमान बेदखली का मुकदमा शुरू किया। इस प्रकार, यह तर्क दिया गया कि किरायेदार ने किराए के भुगतान में कोई चूक नहीं की है।

इसके बाद, ट्रायल कोर्ट ने पूरी तरह से जांच के बाद किरायेदार को पहले डिफॉल्ट का लाभ देने से इनकार कर दिया। अंतत: चूक के आधार पर बेदखली का आदेश पारित किया गया। इसी क्रम में किराएदार ने प्रथम अपील दायर की। प्रथम अपीलीय अदालत ने पूरे मामले की फिर से सुनवाई की और रिकॉर्ड पर मौजूद सबूतों के पुनर्मूल्यांकन के बाद और साथ ही कानून के प्रस्ताव पर विचार करते हुए, ट्रायल कोर्ट द्वारा दर्ज की गई चूक के मुद्दे पर तथ्य निष्कर्षों से सहमति व्यक्त की। विशेष रूप से, प्रथम अपीलीय अदालत ने अतिरिक्त सबूत पेश करने के लिए आदेश 41 नियम 27 सीपीसी के तहत आवेदन पर भी विचार किया। प्रथम अपील को भी खारिज कर दिया गया है और इसलिए, इस दूसरी अपील को प्राथमिकता दी गई है।

केस टाइटल: एलआरएस के माध्यम से मंगल दास बनाम एलआरएस के माध्यम से अमर सिंह

साइटेशन: 2022 लाइव लॉ 172

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