NCDRC ने बिल्डर को फ्लैट का कब्जा देने में हुई देरी के लिए मुआवजा देने का निर्देश दिया

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) की जस्टिस राम सूरत राम मौर्या, (पीठासीन सदस्य) और डॉ इंदर जीत सिंह की खंडपीठ ने बिल्डर के 'अप्रत्याशित घटना' के तर्क को खारिज कर दिया है और देरी के लिए फ्लैट खरीदार को मुआवजा देने का निर्देश दिया। कानूनी शब्द 'अप्रत्याशित घटना' (एक्ट ऑफ गॉड) ऐसी स्थिति है, जो किसी भी अप्रत्याशित परिस्थितियों के मामले में अनुबंध के लिए पार्टी की देयता को समाप्त करती है।

शिकायतकर्ताओं को गुड़गांव के सेक्टर 57 में 'द लेजेंड' के नाम से जानी जाने वाली क्लेरियन प्रॉपर्टीज लिमिटेड नामक कंपनी के प्रोजेक्ट में फ्लैट आवंटित किया गया। बिल्डर और फ्लैट खरीदार के बीच हुए समझौते के अनुसार, अप्रत्याशित परिस्थितियों के अधीन और सहमत शर्तों के अनुसार समय-समय पर सभी भुगतान प्राप्त होने पर फ्लैट के पूरा होने की प्रतिबद्ध तारीख उस टावर के निर्माण की तारीख से 36 महीने या समझौते के निष्पादन की तारीख से बाद की थी, जिसमें फ्लैट स्थित है।

यूनिट को 55,41,184/- रूपये के कुल मूल्य के साथ निर्माण से जुड़ी योजना के तहत बुक किया गया, जिसकी कुल मूल कीमत 53,38,164/- रूपये थी। इसके अलावा, रखरखाव और आकस्मिक सुरक्षा पर 1,48,200/- @ 50/- रूपये प्रति वर्ग फुट थी। आगे, बिजली कनेक्शन फीस बिल के अनुसार भुगतान किया जाना था। रजिस्ट्रेशन/स्टांप फीस, सर्विस टैक्स या कोई अन्य कर 'जैसा लागू हो' वह भी चुकाया जाना था।

फ्लैट खरीदार ने तर्क दिया कि IFMS सुरक्षा, क्लब सदस्यता और आकस्मिक लास्ट फीस सहित यूनिट के लिए कुल प्रतिफल 55,41,184 / - रूपये है, लेकिन शिकायतकर्ताओं को कंपनी द्वारा आवंटन रद्द करने की धमकी के तहत स्टांप फीस और रजिस्ट्रेशन सहित कुल 72,25,417/- रूपये से अधिक भुगतान करने के लिए मजबूर किया गया। साथ ही बिजली कनेक्शन फीस व अन्य फीस के नाम पर अकारण, निराधार व अवैध फीस वसूल की गई।

यह तर्क दिया गया कि अपार्टमेंट सौंपने में एक वर्ष से अधिक की देरी हुई। कंपनी ने अपने ब्रोशर, वेबसाइट में बताई गई सुविधाओं और 'सैंपल फ्लैट' में दिखाए गई अन्य सुविधाओं को भी नहीं दिया गया। यह भी कहा गया कि बिल्डर ने खरीदारों को गुमराह करने के लिए ब्रोशर का इस्तेमाल किया और बाद में कंपनी बचाव ले रही है कि ब्रोशर समझौते का हिस्सा नहीं था, जो उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के अर्थ के भीतर अनुचित व्यापार व्यवहार के बराबर है।

प्रतिवादी कंपनी/बिल्डर ने आपत्ति जताई और शिकायत में अधिकांश आरोपों का खंडन किया। यह तर्क दिया गया कि एनसीडीआरसी के पास आर्थिक क्षेत्राधिकार का अभाव है, शिकायत सीमा से वर्जित है, आवश्यक पार्टियों के गैर-जोड़ने के लिए बुरा है। यह भी कि एनसीडीआरसी को शिकायत की सुनवाई नहीं करनी चाहिए, क्योंकि इसमें कानून के जटिल प्रश्न शामिल हैं, जिन्हें साधारण सिविल कोर्ट द्वारा आजमाया जा सकता है।

दोनों पक्षों को सुनने के बाद आयोग ने कहा कि यह तर्क कि इसमें आर्थिक क्षेत्राधिकार का अभाव है, वैध नहीं है। अधिनियम की धारा 21 के तहत आयोग के पास अधिकार क्षेत्र है, जहां माल और सेवाओं का मूल्य और दावा किया गया मुआवजा, यदि कोई हो, एक करोड़ रूपये से अधिक है। यह आपत्ति कि परिवाद परिसीमा द्वारा वर्जित है, उसे भी स्वीकार नहीं किया गया। प्रतिवादी आज तक शिकायतकर्ता को फ्लैट का कब्जा देने में विफल रहे हैं, इसलिए कार्रवाई का कारण जारी है।

यह पाया गया कि 'अप्रत्याशित घटना' के मुद्दे पर विरोधी पक्षों के तर्क का समर्थन करने के लिए कोई दस्तावेजी साक्ष्य नहीं है। संविदात्मक रूप से निर्धारित अवधि के भीतर फ्लैट प्रदान करने के लिए संविदात्मक दायित्वों का पालन करने में डेवलपर की विफलता सेवा में कमी की राशि होगी। इसलिए उपभोक्ता मंचों के अधिकार क्षेत्र के लिए उत्तरदायी होगी।

आयोग ने आदेश दिया कि प्रतिवादी पक्षों को कब्जे की प्रतिबद्ध तिथि से कब्जे की पेशकश की तारीख तक शिकायतकर्ताओं द्वारा भुगतान की गई राशि पर 6% प्रति वर्ष की दर से साधारण ब्याज के रूप में विलंब मुआवजे का भुगतान करना चाहिए। यह भी निर्देश दिया गया कि आदेश के 30 दिनों के भीतर बिल्डर/विपरीत पक्ष को अपनी वेबसाइट पर आदेश का विवरण प्रकाशित करना चाहिए और सभी आवंटियों को भी सूचित करना चाहिए।

केस टाइटल- अनिल रावत व अन्य बनाम Clarion गुण लिमिटेड और 2 अन्य।

खंडपीठ- जस्टिस राम सूरत राम मौर्या, पीठासीन सदस्य और डॉ. इंदरजीत सिंह, सदस्य

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