बॉम्बे हाईकोर्ट ने 78 फ्लैट खरीदारों को सेल्फ डेवलपमेंट के माध्यम से रुके हुए आवासीय प्रोजेक्ट को पूरा करने की अनुमति दी

बॉम्बे हाईकोर्ट ने हाल ही में 78 फ्लैट खरीदारों को कांदिवली पश्चिम, मुंबई में आवासीय प्रोजेक्ट आरएनए पलाज़ो का निर्माण पूरा करने की अनुमति दी, जो पिछले 11 वर्षों से रुका हुआ है।

जस्टिस आरआई चागला ने डेवलपर ईस्ट और वेस्ट बिल्डर्स द्वारा अदालत के रिसीवर की नियुक्ति और फ्लैट क्रेताओं के संघ को परियोजना को पूरा करने देने पर सहमत होने के बाद यह आदेश पारित किया।

अदालत ने कहा,

"माना जाता है कि वर्ष 2012 से कोई निर्माण गतिविधि नहीं हुई... उक्त प्रोजेक्ट को अब वादी एसोसिएशन द्वारा सेल्फ डेवलपमेंट के माध्यम से पूरा किया जाना है।"

अदालत ने ग्रेटर मुंबई नगर निगम को आवश्यक अनुपालन के अधीन प्रोजेक्ट को पूरा करने के लिए शीघ्र स्वीकृति प्रदान करने का भी निर्देश दिया।

अदालत ने कहा,

"एमसीजीएम वर्तमान प्रोजेक्ट को पूरा करने के उद्देश्य से शीघ्र अनुमोदन प्रदान करने में कोर्ट रिसीवर, हाईकोर्ट, बॉम्बे और/या परियोजना समापन समिति को सभी सहयोग प्रदान करेगा। यह निश्चित रूप से उचित अनुपालन के अधीन है और उस संबंध में लागत और शुल्क के भुगतान के अधीन है।"

इमारत का निर्माण आंशिक रूप से 14 मंजिलों तक किया गया, लेकिन 2012 से कोई निर्माण गतिविधि नहीं हुई। इस प्रकार, वादी 78 फ्लैट खरीदारों के निवासी कल्याण एसोसिएशन ने अपने फ्लैट बिक्री समझौतों के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए बिल्डर के खिलाफ मुकदमा दायर किया। वादी एसोसिएशन ने इमारत को पूरा करने के लिए कोर्ट रिसीवर की नियुक्ति की मांग करने वाले मुकदमे में प्रस्ताव की वर्तमान सूचना दायर की।

2021 में एसोसिएशन ने प्रस्ताव पारित कि इस प्रोजेक्ट में अब 26 मंजिला इमारत होगी, जिसमें 117 फ्लैट होंगे। फ्लैटों का निर्माण 84 फ्लैट खरीदारों के लिए किया जाएगा और 10 फ्लैट सार्वजनिक आवास के आरक्षण के लिए एमसीजीएम को आवंटित किए जाएंगे। एसोसिएशन ने प्रोजेक्ट को पूरा करने की लागत के लिए धन उत्पन्न करने के लिए पांच फ्लैटों को बेचने का फैसला किया।

कोर्ट ने कहा कि एसोसिएशन कोर्ट रिसीवर के पर्यवेक्षण और नियंत्रण में ठेकेदार, प्रोजेक्ट मैनेजमेंट कंसल्टेंट, आर्किटेक्ट आदि की नियुक्ति करके सेल्फ डेवलपमेंट के माध्यम से निर्माण पूरा करेगा। अदालत ने कहा कि एसोसिएशन के पास बिना बिके फ्लैटों को बेचने, ट्रांसफर करने, समझौता करने और/या तीसरे पक्ष के साथ समझौता करने और प्रोजेक्ट के संबंध में भुगतान करने और प्राप्त करने की शक्ति है।

अदालत ने कहा कि प्रोजेक्ट का अनुमानित व्यय लगभग 50 करोड़ रुपये उस भुगतान से अधिक है जो फ्लैट खरीदारों को उनके समझौतों (लगभग 32 करोड़ रुपये) के अनुसार करना है। इस प्रकार, एसोसिएशन को संबंधित समझौतों में उल्लिखित भुगतान के अलावा प्रत्येक सदस्य के योगदान का अनुपात तय करना होगा।

अदालत ने कहा कि अदालत के रिसीवर को आवेदन प्राप्त करने या पांच फ्लैटों की बिक्री करने और बिक्री की पुष्टि करने के लिए हाईकोर्ट को उचित रिपोर्ट दर्ज करने का अधिकार है।

अदालत ने बिल्डर को प्रोजेक्ट के निर्माण में हस्तक्षेप करने से रोकने के लिए अस्थायी निषेधाज्ञा भी दी। कोर्ट ने बिल्डर को बिक्री के लिए करार, आवंटन पत्र, भुगतान रसीद, फंक्शन प्लान आदि जैसे सभी मूल दस्तावेज कोर्ट को सौंपने का निर्देश दिया। अदालत ने कोर्ट रिसीवर को परियोजना से संबंधित सभी लेनदेन के प्रयोजनों के लिए राष्ट्रीयकृत बैंक में एक एस्क्रो अकाउंट खोलने का भी निर्देश दिया।

अदालत ने कहा कि छह फ्लैट खरीदार जो अभी तक वादी संघ में शामिल नहीं हुए हैं, उनके पास अन्य सदस्यों के लिए उपलब्ध समान शर्तों के तहत शामिल होने का विकल्प है।

वादी-एसोसिएशन ने प्रस्तुत किया कि 13 सदस्यीय प्रोजेक्ट समापन समिति (पीसीसी) का गठन किया गया। समिति के पास निर्माण को सीमित करने की शक्ति है जैसे कि यह सभी फ्लैट खरीदारों को समायोजित करती है और उन पर कम से कम वित्तीय बोझ पैदा करती है, लेकिन केवल एसोसिएशन के बहुमत से सहमति प्राप्त करने के बाद भी ही ऐसा हो पाता है।

अदालत ने कहा कि समिति ठेकेदार, वास्तुकार, सुरक्षा गार्ड परियोजना प्रबंधन सलाहकार आदि को निर्माण की लागत, कर, बकाया, शुल्क प्रीमियम या किसी अन्य आवश्यक भुगतान के लिए नियुक्त करेगी और भुगतान करेगी। अदालत ने कहा कि प्रोजेक्ट आरएनए पलाज़ो को पूरा करने के संबंध में सभी निर्णय समिति द्वारा बहुमत के प्रस्ताव को पारित करके लिए जाने हैं।

अदालत ने कहा कि समिति महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम 1916 के सिद्धांतों और सोसायटी के गठन और रजिस्ट्रेशन तक उसके नियमों से बंधी है। अदालत ने आगे कहा कि समिति मौजूदा योजनाओं में संशोधन के लिए उस क्षेत्र को प्रभावित किए बिना आवेदन कर सकती है जो एसोसिएशन के सदस्य अपने संबंधित आवंटन समझौतों के तहत हकदार हैं।

समिति उन बैंक अकाउंट्स के दिन-प्रतिदिन के संचालन के लिए जिम्मेदार होगी, जिनसे प्रोजेक्ट से संबंधित सभी लेनदेन किए जाने हैं। समिति को एकाउंटेंट को बनाए रखना होगा और अदालत के रिसीवर को सभी खर्चों वाली त्रैमासिक प्रोजेक्ट रिपोर्ट प्रस्तुत करनी होगी। अदालत ने निर्देश दिया कि यह प्रोजेक्ट रिपोर्ट सभी हितधारकों के लिए उपलब्ध होनी चाहिए।

प्रोजेक्ट के पूरा होने से संबंधित विवाद के मामले में समिति को इसे कम से कम 7 दिनों के नोटिस के साथ बुलाई गई बैठक में बहुमत के प्रस्ताव द्वारा हल करना होगा। अदालत ने कहा कि यदि कोई और विवाद रहता है तो प्रभावित पक्ष कोर्ट रिसीवर के पास आवेदन कर सकता है, जो सभी संबंधित पक्षों को सुनने के बाद विवाद का समाधान करेगा।

एडवोकेट मयूर खांडेपारकर, स्नेहा प्रभु, किन्नरी मेहता ने वादी-एसोसिएशन का प्रतिनिधित्व किया, जबकि एडवोकेट नीलेश ओझा, तनवीर निज़ाम, हनिया शेख, मनाली जैन और दीपश्री रौराने ने प्रतिवादी-निर्माता का प्रतिनिधित्व किया।

केस नंबर- प्रस्ताव (एल) नंबर 2049/2018

केस टाइटल- आरएनए पलाज़ो रेजिडेंट्स वेलफेयर एसोसिएशन बनाम ईस्ट एंड वेस्ट बिल्डर्स और अन्य।

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