ठप पड़ी परियोजना में ठगे गए घर खरीदारों से ईएमआई वसूलने से वित्तीय संस्थानों को रोकने के आदेश को वापस लेने से बॉम्‍बे हाईकोर्ट ने किया इनकार

बॉम्बे हाईकोर्ट ने मंगलवार को आवास विकास वित्त निगम (एचडीएफसी) द्वारा दायर एक अंतरिम आवेदन को खारिज कर दिया, जिसमें विभिन्न वित्तीय संस्थानों को घर खरीदारों से, जिनकी अधिकांश बचत एक डेवलपर द्वारा लांच धोखाधड़ी की योजना में फंसी हुई थी, से ईएमआई नहीं वसूलने के निर्देश देने वाले एक पिछले आदेश को वापस लेने की मांग की गई थी। उक्त योजना नागरिकों से सावधि जमा लिया गया था और परिपक्वता के बाद वे उसे चुकाने में विफल रहे थे।

जस्टिस उज्जल भुइयां और जस्टिस अभय आहूजा की खंडपीठ महाराष्ट्र कोऑपरेट‌िव सोसाइटीज़ एक्ट, 1960 के तहत पंजीकृत एक सहकारी आवास समिति, आनंदघन गृहार्चना सहकारी संस्था मर्यादित द्वारा दायर मूल रिट याचिका में एचडीएफसी के अंतरिम आवेदन पर सुनवाई कर रही थी।

इससे पहले, 26 जून, 2019 को एक आदेश में, हाईकोर्ट ने एक अंतरिम उपाय के रूप में, मामले में वित्तीय संस्थानों को (उत्तरदाता 3 से 26) याचिकाकर्ता या घर खरीदारों के सदस्यों से ईएमआई की वसूली नहीं करने के लिए, रिज़ॉल्यूशन प्रोफेशनल द्वारा प्रस्तुत रिपोर्ट प्रस्तुत करने तक के लिए, प्रतिबंधित कर दिया था

केस की पृष्ठभूमि

इस परियोजना के निर्माता, अर्थात्, डीएस कुलकर्णी डेवलपर्स लिमिटेड ने लगभग 10,000 वर्गमीटर भूमि के भूखंड में आवासीय फ्लैटों के निर्माण के लिए एक योजना की घोषणा की थी, जो कि ग्राम कर्कटवाड़ी, तालुका हवेली, जिला पुणे में स्थित है। याचिकाकर्ता के अनुसार, परियोजना में 11 आवासीय टॉवर शामिल थे, जिनमें से प्रत्येक में विभिन्न क्षेत्रफल की 12 मंजिलें थीं। कुल मिलाकर, उक्त परियोजना में लगभग 930 फ्लैट हैं।

डेवलपर द्वारा विज्ञापन के बाद, कई लोग फ्लैट खरीदने के लिए आगे आए। तथ्य यह है कि, कुल 930 फ्लैटों में से 460 फ्लैट बुक किए गए थे। 426 ने फ्लैट बुकिंग एग्रीमेंट किए, जिनमें से 34 को 2014-15 की अवधि में आवंटन पत्र मिले। ऐसा कहा जाता है कि फ्लैट खरीदने वालों में से कई ने दिसंबर, 2016 से पहले डेवलपर को फ्लैट की लागत का 90% से अधिक का भुगतान किया था। समझौते के अनुसार, फ्लैटों को दिसंबर, 2016 या उससे पहले खरीदारों को सौंप दिया जाना था।

इस तरह के आश्वासन के बावजूद, फ्लैटों का निर्माण 2018 में बंद हो गया, जिससे फ्लैट खरीदार परेशानी में आ गए। उन्होंने फ्लैटों की खरीद पर अपनी बचत का निवेश किया था और बैंकों सहित विभिन्न वित्तीय संस्थानों से आवास ऋण लिए थे। उन्होंने डेवलपर के पास आवश्यक राशि जमा की थी लेकिन फ्लैटों का कब्जा उन्हें नहीं सौंपा गया। इसके विपरीत, उन्हें संबंधित बैंकों को ईएमआई का भुगतान करने के लिए मजबूर किया गया।

डेवलपर ने फ्लैट खरीदारों के साथ महाराष्ट्र ओनरश‌िप फ्लैट्स (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के संवर्धन का विनियमन) अधिनियम, 1963 की धारा 4 के तहत समझौता किया था, जो विधिवत पंजीकृत थे।

संबंधित बैंक, बिल्डर और फ्लैट खरीदार के बीच त्रिपक्षीय समझौते किए गए थे। धन एक योजना के तहत उपलब्ध कराया गया था, जिसका नाम है 'आंधी घर पैसे नंतर' जिसका अर्थ है कि सबसे पहले खरीदार को घर मिलेगा और उसके बाद ही उसे भुगतान करना होगा। इस तरह के आश्वासन के मद्देनजर, कई फ्लैट खरीदारों ने फ्लैट बुक किए थे।

इस तरह के समझौते के अनुसार, डेवलपर फ्लैट खरीदारों को फ्लैट सौंपने तक ईएमआई का भुगतान करने के लिए सहमत हो गया था। दो साल की अवधि डेवलपर द्वारा किए गए वादे के आधार पर तय की गई थी कि दो साल की अवधि के भीतर फ्लैट खरीदारों को कब्जा सौंप दिया जाएगा।

चूंकि फ्लैट खरीदारों द्वारा ज्यादातर मामलों में तय रकम का भुगतान करने के बावजूद फ्लैट का कब्जा नहीं सौंपा गया, इसलिए फ्लैट खरीदारों द्वारा डेवलपर से निर्माण फिर से शुरू करने और निर्माण को पूरा करने और उसके बाद संबंधित फ्लैटों के खाली कब्जे को सौंपने के लिए अनुरोध किया गया था।

हालांकि, 2016-17 में, डीएस कुलकर्णी डेवलपर्स लिमिटेड के निदेशकों और इसके अधिकारियों के खिलाफ कई प्राथमिकी दर्ज की गईं। प्राथमिकी मुख्य रूप से महाराष्ट्र प्रोटेक्‍शन ऑफ इंटरेस्ट ऑफ डिपॉजिटर्स ( इन फाइनेन्‍शल इस्टेब्‍लिशमेंट) एक्ट, 1999, धन शोधन रोकथाम अधिनियम, 2002 के तहत विभिन्न अपराधों के लिए दर्ज की गई थी। डीएस कुलकर्णी डेवलपर्स लिमिटेड के निदेशकों को गिरफ्तार किया गया है और वर्तमान में वे यरवडा जेल में हिरासत में हैं।

डेवलपर पर एक धोखधड़ी की योजना चलाने का आरोप लगाया गया है, जिसके तहत उसने नागरिकों से सावधि जमा इकट्ठा किए थे, और परिपक्वता पर उसे चुकाने में विफल रहा था। इसके अलावा, फ्लैट खरीदार के सामने एक ऐसी स्थिति थी, जहां उन्होंने फ्लैट खरीदने के लिए अपनी सारी मेहनत की कमाई लगाई थी, साथ ही वित्तीय संस्थानों से ऋण लिया था, लेकिन फ्लैटों का निर्माण पूरा होता दिख नहीं रहा था, न ही फ्लैट का कब्जा सौंपने की संभावना दिख रही थी। फ्लैटों का निर्माण और वितरण पूरी तरह से अनिश्चित हो गया है, वहीं दूसरी ओर फ्लैट खरीदारों को बैंकों और वित्तीय संस्थानों को ईएमआई का भुगतान करने के लिए मजबूर किया जा रहा है।

इस प्रकार इन परिस्थितियों में, याचिकाकर्ता सोसाइटी ने रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) से संपर्क किया और बिल्डर के पंजीकरण को रद्द करने की मांग की। हालांकि, प्राधिकरण ने मामले में हस्तक्षेप करने से इनकार कर दिया। इस बीच, बैंक ऑफ महाराष्ट्र यानी, प्रतिवादी नंबर 6 ने डेवलपर के खिलाफ नेशनल कंपनी लॉ ट्रिब्यूनल, मुंबई के समक्ष इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड, 2016 की धारा 7 के तहत एक आवेदन दायर किया। 26 सितंबर, 2019 को आदेश द्वारा, ट्रिब्यूनल ने डेवलपर के खिलाफ कॉर्पोरेट इन्सॉल्वेंसी रिज़ॉल्यूशन प्रक्रिया शुरू की।

निर्णय

पिछली सुनवाई के बाद, कोर्ट ने एक अंतरिम आदेश पारित किया, जिसमें प्रतिवादी संख्या 3 से 26 को निर्देश दिया गया कि याचिकाकर्ता सदस्यों यानी घर के खरीदारों से ईएमआई की वसूली नहीं की जाए, जब तक उत्तरदाता संख्या 2, रिज़ॉल्यूशन प्रोफेशनल अपनी रिपोर्ट प्रस्तुत नहीं करते हैं, हैं, और जिसकी सूचनी न्यायालय को दी जानी चाहिए।

आवेदक एचडीएफसी बैंक की ओर से अधिवक्ता प्रतीक सेकरिया पेश हुए, जो मूल याचिका में प्रतिवादी संख्या 8 भी है और वरिष्ठ अधिवक्ता डॉ बीरेंद्र सराफ, टाटा कैपिटल एचएसजी फाइनेंस लिमिटेड की ओर से उपस्थित हुए।

दोनों ने अंतरिम आदेश को वापस लेने की मांग की और कहा कि रिट याचिका में कोई विशेष सामग्री नहीं दी गई है; याचिकाकर्ता सदस्य कौन हैं, किन वित्तीय संस्थानों से फ्लैट खरीदने के लिए पैसे उधार लिए गए थे, उधार की राशि, चुकाए गई राशि की मात्रा- कुछ भी संकेत नहीं दिया गया है। तथ्यों के आधार पर नहीं, बल्‍कि अतिरंजित प्रस्तुतियों के आधार पर सर्वव्यापी अंतरिम आदेश प्राप्त किया गया है, जो एचडीएफसी और टाटा कैपिटल एचएसजी फाइनेंस लिमिटेड जैसे उत्तरदाताओं के लिए गंभीर पूर्वाग्रह पैदा कर रहा है।

उक्त उत्तरदाताओं यानी प्रतिवादी संख्या 3 से 26 तक कोई नोटिस नहीं दिया गया और गलत बयान देकर अंतरिम आदेश प्राप्त किया गया। इसके अलावा, याचिकाकर्ता द्वारा उठाया गया विवाद पूरी तरह से प्राइवेट और सिविल है; सार्वजनिक कानून का कोई तत्व नहीं है। ऐसी परिस्थितियों में, यह न्यायालय संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत रिट अधिकार क्षेत्र को लागू नहीं कर सकता है क्योंकि रिट याचिका खुद निजी शिकायत को बनाए रखने योग्य नहीं है। इसलिए, अंतरिम आदेश वापस लिया जा सकता है।

दूसरी ओर, मामले में याचिकाकर्ता सोसाइटी की ओर से पेश अधिवक्ता नीला गोखले ने कहा कि वास्तव में उत्तरदाताओं को नोटिस दिए गए थे और उस प्रभाव के लिए, याचिकाकर्ता द्वारा अदालत के समक्ष सेवा का हलफनामा दायर किया गया था। अदालत की कार्यवाही के बारे में जानकारी होने के बावजूद, उक्त उत्तरदाताओं ने बिना किसी हस्तक्षेप के मामले में खुद को किनारे रखा। एडवोकेट गोखले ने कहा, अंतरिम आदेश पारित होने के बाद उत्तरदाता, जिनमें से दो, अब पूर्वाग्रह का रोना रोते हुए आगे आए हैं।

इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि संबंधित रिट याचिका काफी सार्वजनिक महत्व के मुद्दों को उठाती है और इसलिए, रिट याचिका को सुनने से पहले, अंतरिम आदेश को वापस नहीं लिया जा सकता है।

मामले के तथ्यों की जांच करने पर, अदालत ने निष्कर्ष निकाला कि एचडीएफसी मामले में कार्यवाही से अवगत था, लेकिन मामले में "तकनीकी के पीछे छिपने" की कोशिश कर रहा था। इसके अलावा, कोर्ट ने कहा कि एक रिज़ॉल्यूशन प्रोफेशनल को नियुक्त किया गया है जिसने कॉरपोरेट इनसॉल्वेंसी रिज़ॉल्यूशन प्रक्रिया शुरू की है-

"हो सकता है कि अंतिम विश्लेषण में, फ्लैट खरीदारों की शिकायत के समाधान को, जैसा कि याचिकाकर्ताओं द्वारा दर्शाया गया है, संभवतः रिज़ॉल्यूशन प्रोपेशनल द्वारा देखा जा सकता है। यही कारण है कि हमने निर्देशित किया था कि जब तक रिज़ॉल्यूशन प्रोफेशनल द्वारा रिपोर्ट प्रस्तुत की जाती है, प्रतिवादी संख्या 3 से 26 द्वारा याचिकाकर्ता सदस्यों से ईएमआई की वसूली नहीं की जा सकती है। यह निश्चित रूप से एक अस्थायी दृष्टिकोण है।

ऐसी परिस्थितियों में, हमारा विचार है कि 26.06.2020 को दिए गए आदेश को वापस लेना अपरिपक्व होगा क्योंकि रिट याचिका में अनुबंधित पक्षों के बीच विशुद्ध रूप से निजी विवाद शामिल है। इस पहलू पर और विचार-विमर्श की आवश्यकता हो सकती है।"

इस प्रकार, पहले के आदेश को वापस लेने की प्रार्थना को खारिज कर दिया गया , लेकिन एचडीएफसी द्वारा मांगी गई पंजीकरण प्रमाण पत्र, उपनियमों और पंजीकृत सदस्यों की सूची आदि की अनुमति दी गई।

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