सेल डीड निष्पादित करने से पहले राज्य सरकार से अनुमति प्राप्त नहीं करने पर दस्तावेज़ अमान्य माना जाएगा: कर्नाटक हाईकोर्ट

कर्नाटक हाईकोर्ट ने हाल ही में कहा कि सेल डीड के निष्पादन से पहले कर्नाटक हाउसिंग बोर्ड (केएचबी) द्वारा राज्य सरकार से पूर्व अनुमोदन प्राप्त नहीं करने से उक्त दस्तावेज अमान्य हो जाएगा।

न्यायमूर्ति एसआर कृष्ण कुमार की एकल न्यायाधीश पीठ ने 23 अगस्त, 2006 को बोर्ड के साथ याचिकाकर्ता कदसिद्धेश्वर पुत्र गुरुनाथ ब्याकोडी के पिता द्वारा निष्पादित सेल डीड को रद्द कर दिया।

अदालत ने कहा कि आक्षेपित सेल डीड दिनांक 23.08.2006 को क्रियान्वित करने से उक्त दस्तावेज अमान्य हो जाएगा और केवल दिनांक 10.04.2013 के कार्योत्तर अनुमोदन से दस्तावेज में निहित कमी/दोष के कारण सेल डीड की पुष्टि या सत्यापन का प्रभाव नहीं होगा।

केस पृष्ठभूमि

याचिकाकर्ता के पिता ने यह दावा करते हुए हाईकोर्ट का रुख किया कि केएचबी द्वारा रियल एस्टेट दलालों की मिलीभगत से धोखाधड़ी और गलत बयानी के कारण, केएचबी ने याचिकाकर्ता के पिता से 23.08.2006 को एक सेल डीड प्राप्त किया, जिसमें उसे झूठा प्रतिनिधित्व किया गया कि भूमि को केएचबी द्वारा अधिग्रहण की योजना में शामिल किया गया और केएचबी ने राज्य सरकार से पूर्व अनुमति प्राप्त की है।

याचिका को इस आधार पर खारिज कर दिया गया कि भारत के संविधान के अनुच्छेद 226 और 227 के तहत अपने अधिकार क्षेत्र के प्रयोग में उक्त सेल डीड की वैधता और शुद्धता की जांच इस न्यायालय द्वारा नहीं की जा सकती है। आदेश के खिलाफ दायर अपील भी खारिज हो गई।

हालांकि इस अदालत ने याचिकाकर्ता के पिता के पक्ष में या तो सक्षम सिविल कोर्ट के समक्ष सेल डीड को चुनौती देने या अपने अधिकारों और सभी राहतों की मांग करने के लिए स्वतंत्रता सुरक्षित रखी, जिसके लिए वह हकदार है।

उक्त आदेश से व्यथित याचिकाकर्ता के पिता ने सर्वोच्च न्यायालय का दरवाजा खटखटाया जिसे वर्ष 2014 में भी खारिज कर दिया गया।

याचिकाकर्ता के पिता ने उसके और केएचबी के बीच दर्ज सेल डीड को रद्द करने के लिए दीवानी अदालत के समक्ष एक मुकदमा दायर किया। इसे 2015 में खारिज कर दिया गया और अस्वीकृति आदेश के खिलाफ अपील उच्च न्यायालय के समक्ष लंबित है।

वर्तमान याचिका में सेल डीड को रद्द करने की मांग की गई है। याचिका लंबित रहने तक पिता की मृत्यु हो गई और कानूनी उत्तराधिकारी (याचिकाकर्ता) को याचिकाकर्ता के रूप में जोड़ा गया।

इस बीच बेटे (याचिकाकर्ता) ने पिता के खिलाफ उक्त संपत्ति के बंटवारे के लिए वाद दायर किया। इसे खारिज कर दिया गया और पक्षों के बीच सौहार्दपूर्ण समझौते के बाद एक पुनरीक्षण प्रथम अपील भी खारिज कर दी गई।

वर्तमान याचिका में केएचबी के साथ याचिका के मृत पिता द्वारा दर्ज सेल डीड को रद्द करने की मांग की गई है।

याचिकाकर्ता की प्रस्तुतियां

याचिकाकर्ता की ओर से पेश वरिष्ठ अधिवक्ता गुरुदास कन्नूर ने तर्क दिया कि राज्य सरकार से पूर्व अनुमोदन प्राप्त करना केएचबी अधिनियम की धारा 33 (1) के तहत एक अनिवार्य शर्त और वैधानिक आवश्यकता है, ऐसे किसी भी पूर्व अनुमोदन के अभाव में याचिकाकर्ता के पिता से दिनांक 23.08.2006 को सेल डीड प्राप्त करने से पहले केएचबी द्वारा प्राप्त किया गया है तो उक्त सेल डीड अवैध और अमान्य है और परिणामस्वरूप सेल डीड भी रद्द किए जाने योग्य है।

केएचबी ने याचिका का विरोध किया

यह कहा गया कि सेल डीड से पहले भी, याचिकाकर्ता के पिता ने केएचबी के पक्ष में भूमि बेचने के लिए अपनी सहमति दी थी और उसके अनुसरण में, याचिकाकर्ता के पिता ने केएचबी के पक्ष में एक उचित और वैध सेल डीड निष्पादित किया था।

इसके अलावा यह तर्क दिया गया कि मुकदमे के पहले दौर को देखते हुए, जो याचिकाकर्ता के खिलाफ और केएचबी के पक्ष में समाप्त हुआ, वर्तमान याचिका को न्यायिकता और रोक के सिद्धांतों से प्रभावित किया गया है।

कोर्ट का निष्कर्ष

अदालत ने कर्नाटक हाउसिंग बोर्ड अधिनियम 1962 की धारा 33 के माध्यम से जाना और कहा कि उपरोक्त प्रावधान को पढ़ने से स्पष्ट रूप से संकेत मिलेगा कि किसी व्यक्ति द्वारा केएचबी के पक्ष में किसी भी संपत्ति के संबंध में किसी भी सेल को निष्पादित करने से पहले, 10 लाख रुपये से अधिक का मूल्य होने पर, राज्य सरकार की पूर्व स्वीकृति आवश्यक है। उक्त सेल डीड दिनांक 23.08.2006 का अवलोकन यह इंगित करेगा कि उक्त सेल डीड में वर्णित बिक्री प्रतिफल का कुल मूल्य 2,07,64,000 रुपए है। इससे यह स्पष्ट है कि सेल डीड निष्पादित होने से पहले, केएचबी अधिनियम की धारा 33(1) के संदर्भ में राज्य सरकार की पूर्व स्वीकृति आवश्यक थी।

न्याय-न्यायिकता के संबंध में केएचबी के तर्क के संबंध में अदालत ने कहा कि, इस तथ्य का कोई लाभ नहीं है कि न्यायिक निर्णय के बार को आकर्षित करने के लिए, बाद की कार्यवाही में शामिल मुद्दे को सीधे और पर्याप्त रूप से जारी किया जाना चाहिए । पिछली कार्यवाही और उक्त मुद्दे को सुना जाना चाहिए और अंत में निर्णय लिया जाना चाहिए। वर्तमान मामले में, निर्णय के बार को आकर्षित करने के लिए, यह आवश्यक है कि मामला विवादित सेल डीड की वैधता से संबंधित है। केएचबी अधिनियम के 33(1) को पिछली कार्यवाही में अंतिम रूप से सुना और खारिज कर दिया जाना चाहिए।

पिछली न्यायिक कार्यवाही के रिकॉर्ड के माध्यम से अदालत ने देखा कि सेल डीड की वैधता का मुद्दा धारा 33 (1) को पिछली कार्यवाही में घोषित नहीं किया गया है, जो कि एक्सप्रेस स्वतंत्रता / अनुमति / द्वारा दी गई छुट्टी के साथ जुड़ा हुआ है। मेरा सुविचारित मत है कि यह नहीं कहा जा सकता है कि वर्तमान याचिका को न्यायिक निर्णय द्वारा वर्जित किया गया है और फलस्वरूप प्रतिवादी के अधिवक्ता-केएचबी के उक्त तर्क को स्वीकार नहीं किया जा सकता है।

अदालत ने याचिकाकर्ता की इस दलील पर भी विचार किया कि वह केवल धारा 33(1) के उल्लंघन के आधार पर सेल डीड को चुनौती देने और धोखाधड़ी के आधार पर सेल डीड को रद्द करने के याचिकाकर्ता के दावे को वापस लेने/छोड़ने के उपाय का लाभ उठाएगा।

अदालत ने कहा,

"मेरा सुविचारित मत है कि वर्तमान याचिका को न्यायिक निर्णय द्वारा प्रतिबंधित नहीं किया गया है।"

अदालत ने कहा कि याचिकाकर्ता के पिता द्वारा प्रतिवादी के पक्ष में निष्पादित सेल डीड शून्य घोषित किया जाता है और इसे रद्द करने का निर्देश दिया जाता है। इस शर्त के अधीन कि याचिकाकर्ता 1,07,64,000 की राशि 6% प्रति वर्ष की दर से ब्याज सहित 23.08.2006 से तीन महीने की अवधि के भीतर प्रतिवादी-केएचबी को भुगतान करेगा।

केस का शीर्षक: कदसिद्धेश्वर पुत्र गुरुनाथ ब्याकोड बनाम प्रमुख सचिव

केस नंबर: 2021 की रिट याचिका संख्या 101046

आदेश की तिथि: 8 अक्टूबर 2021

उपस्थिति: याचिकाकर्ता के लिए वरिष्ठ अधिवक्ता गुरुदास कन्नूर, ए / डब्ल्यू अधिवक्ता सी.एस. पाटिल; एडवोकेट वी.एस.कलासुरमठ, आर1 के लिए; एडवोकेट बसवराज सबरद, एडवोकेट एचएम पाटिल एडवोकेट एचआर गुंडप्पा, आर 2 से आर 4 के लिए