क्या कोई विलेख पूर्ण हस्तांतरण से संबंधित है या सशर्त बिक्री द्वारा मॉर्गेज? पार्टियों की मंशा तय करती है : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि इस बात पर विचार करने के लिए कि क्या कोई दस्तावेज पूर्ण बिक्री से संबंधित है या सशर्त बिक्री द्वारा मॉर्गेज किया गया है, पार्टियों के इरादे पर विचार किया जाना चाहिए।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम की धारा 58 सशर्त बिक्री द्वारा मॉर्गेज को निम्नानुसार परिभाषित करती है:

"जहां गिरवी रखने वाला इस शर्त पर गिरवी रखी गई संपत्ति को प्रकट रूप से बेचता है कि एक निश्चित तिथि पर मॉर्गेज-राशि के भुगतान में चूक होने पर बिक्री पूर्ण हो जाएगी, या इस शर्त पर कि इस तरह के भुगतान किए जाने पर बिक्री रद्द हो जाएगी, या इस शर्त पर कि इस तरह के भुगतान पर खरीदार विक्रेता को संपत्ति हस्तांतरित करेगा, लेनदेन को सशर्त बिक्री द्वारा मॉर्गेज कहा जाता है और बंधक लेने वाले को सशर्त बिक्री द्वारा मॉर्गेजी (गिरवीदाता) कहा जाता है।"

इस धारा की शर्त में कहा गया है कि ऐसे किसी भी लेन-देन को बंधक (मॉर्गेज) नहीं माना जाएगा, जब तक कि दस्तावेज़ में ऐसी शर्त शामिल न हो जो बिक्री को प्रभावित करती है या इसका उद्देश्य रखती है।

इस मामले में, पार्टियों के बीच निष्पादित दस्तावेज में ये उपबंध थे: (i) वादी ने अपने कब्जे वाली जमीन गिरवी रखकर अपने घरेलू खर्च के लिए प्रतिवादी से 3,000/- रुपये की राशि उधार ली है। (ii) भूमि का कब्जा प्रतिवादी को इस शर्त पर सौंप दिया गया था कि सशर्त बिक्री विलेख की तारीख से एक वर्ष के भीतर उसे कब्जा वापस कर दिया जाएगा। (iii) जब प्रतिवादी 3,000/- रुपये की राशि का भुगतान करता है, तो वह वादी को भूमि फिर से हस्तांतरित करने के लिए बाध्य होगा। (iv) यदि निर्धारित अवधि के भीतर राशि का भुगतान नहीं किया जाता है, तो सशर्त बिक्री विलेख को स्थायी माना जा सकता है।

कोर्ट ने हाईकोर्ट द्वारा ऋणमुक्ति के लिए दायर याचिका खारिज होने के बाद दायर अपील पर विचार करते हुए कहा,

"दस्तावेज निष्पादित होने पर पार्टियों की मंशा को देखा जाना चाहिए। यह विवाद में नहीं है कि पुन: हस्तांतरण की शर्त उसी दस्तावेज़ का एक हिस्सा है (Ex. 68)। ऐसी शर्त 1929 में किये गये एक संशोधन के जरिये संबंधित कानून की धारा 58(सी) के प्रावधान द्वारा डाली गयी है।... इसलिए, दस्तावेज़ को पढ़ने से पता चलेगा कि दस्तावेज़ को इस कारण से निष्पादित किया गया था कि वादी ने अपने घरेलू खर्चों के लिए 3,000/- रुपये की राशि उधार ली है और यदि एक वर्ष के भीतर राशि का भुगतान कर दिया जाता है तो प्रतिवादी भूमि को फिर से स्थानांतरित करने के लिए बाध्य है। अग्रिम ऋण दिया जाना और उसकी वापसी एक ही दस्तावेज का हिस्सा है जो देनदार और लेनदार के बीच संबंध बनाता है। इस प्रकार, यह अधिनियम की धारा 58 (सी) में वर्णित प्रावधान से कवर होगा।"

इस मामले में प्रतिवादी ने 'वंचलाबाई रघुनाथ इथापे (मृत) [कानूनी प्रतिनिधि के जरिये] बनाम शंकरराव बाबूराव भीलारे' पर भरोसा जताया और दलील दी कि दस्तावेज़ में महज एक अवधि शामिल किये जाने के कारण यह हमेशा स्वीकार नहीं किया जा सकता है कि पार्टियों के बीच सहमत लेनदेन एक मॉर्गेज लेनदेन था। पीठ ने कहा कि 'उमाबाई और अन्य बनाम नीलकंठ धोंडीबा चव्हाण (मृत) तथा 'तुलसी एवं अन्य बनाम चंद्रिका प्रसाद' मामले में दिये गये फैसलों के मद्देनजर 'वंचलाबाई' मामले के फैसले को बाध्यकारी मिसाल नहीं माना जा सकता है।

प्रतिवादी द्वारा उठाया गया एक अन्य तर्क यह था कि वादी ने दस्तावेज़ के निष्पादन के 20 वर्षों के बाद ऋणमुक्ति के लिए मुकदमा दायर किया है।

न्यायमूर्ति हेमंत गुप्ता और न्यायमूर्ति ए एस बोपन्ना की खंडपीठ ने कहा,

"ऋणमुक्ति के लिए मुकदमा ऋणमुक्ति के लिए निर्धारित तिथि से 30 साल के भीतर दायर किया जा सकता है। 30 साल की अवधि 22.2.1969 से शुरू होगी और मुकदमा वर्ष 1989 में दायर किया गया था, जो कि सीमा की अवधि के भीतर है।"

संपत्ति में सुधार के सवाल पर

कोर्ट ने अपील स्वीकार करते हुए कहा,

"अधिनियम की धारा 63 इस बात पर विचार करती है कि गिरवी रखने वाले व्यक्ति द्वारा किसी भी प्राप्ति की स्थिति में, बंधक को जारी रखने के दौरान, गिरवीदार इसके विपरीत अनुबंध के अभाव में इस तरह के एक्सेशन का हकदार होगा। अधिनियम की धारा 63 (ए) के तहत, बदलाव के लिए भुगतान करने की देयता बंधकदाता की होगी यदि गिरवीदार को संपत्ति को नष्ट होने या खराब होने से बचाने के लिए लागत वहन करना पड़ा था या सुरक्षा अपर्याप्त होने पर या किसी लोक सेवक या सार्वजनिक प्राधिकरण के वैध आदेश के अनुपालन के लिए खर्च करना आवश्यक था। वर्तमान मामले में ऐसी कोई भी घटना उत्पन्न नहीं हुई है, जिससे गिरवीदार द्वारा किए गए खर्च के भुगतान के लिए बंधकदाता को मजबूर किया जाये। एक गिरवीदार ऐसा पैसा खर्च करता है जो गिरवी रखी गई संपत्ति के विनाश होने, जब्ती या बिक्री से बचाने के लिए आवश्यक है ; बंधककर्ता के स्वत्वाधिकार के समर्थन के लिए; बंधककर्ता के खिलाफ स्वयं के स्वत्वाधिकार को बेहतर बनाने के लिए; और जब गिरवी रखी गई संपत्ति नवीकरणीय लीज-होल्ड है, तो पट्टे के नवीनीकरण के लिए, तो गिरवीदार द्वारा किए गए ऐसे व्यय को देय मूलधन में बदलाव के लिए किये गये खर्चे के तौर पर जोड़ा जा सकता है। हालांकि, सम्पत्ति में किसी भी बदलाव और खर्च की गई लागत के किसी भी सकारात्मक सबूत के अभाव में, प्रतिवादी बंधक राशि से अधिक कुछ भी वसूल करने के हकदार नहीं हैं। चूंकि गिरवीदार को कब्जा दे दिया गया था, उसने गिरवी संपत्ति के उपभोग का आनंद लिया है, जो न केवल भूमि के उपयोगकर्ता की क्षतिपूर्ति करता है बल्कि उसके द्वारा किए गए सुधारों की भी। गिरवी रखी गई संपत्ति में बदलाव उसका पर्याप्त आनंद लेने के लिए किये गये थे।"

केस: भीमराव रामचंद्र खलाटे (मृतक) बनाम नाना दिनकर यादव (तानपुरा); सीए 10197/2010

साइटेशन : एलएल 2021 एससी 381

कोरम: जस्टिस हेमंत गुप्ता और जस्टिस एएस बोपन्ना

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