'13 साल तक इंतजार नहीं करना चाहिए था': सुप्रीम कोर्ट ने 1986 के सेल्स एग्रीमेंट के लिए 1999 में दायर विशिष्ट प्रदर्शन मुकदमा खारिज किया

सुप्रीम कोर्ट ने हाल ही में 1986 में निष्पादित सेल्स एग्रीमेंट को लागू करने के लिए 1999 में दायर विशिष्ट प्रदर्शन के लिए सिविल मुकदमे (Specific Performance Suit) में पारित डिक्री रद्द कर दी।।

जस्टिस राजेश बिंदल और जस्टिस विक्रमनाथ की खंडपीठ ने कहा कि पीड़ित पक्ष को समय पर उपचारात्मक कदम उठाने चाहिए थे, न कि विशिष्ट निष्पादन के लिए मुकदमा दायर करने के लिए 13 साल तक इंतजार करना चाहिए था।

मामले के तथ्यों के अनुसार, अपीलकर्ता के हित में पूर्ववर्ती द्वारा प्रतिवादियों के हित में पूर्ववर्ती के पक्ष में निष्पादित तीन घरों की बिक्री के लिए दिनांक 24.09.1986 को समझौता किया गया था। अनुबंध की एक शर्त यह थी कि सीलिंग डिपार्टमेंट से अनुमति मिलने के बाद विक्रय पत्र रजिस्टर्ड किया जाएगा। कुल बिक्री पर सहमति रु. 55,000/-, जिसमें से ₹5,000/- का भुगतान बयाना राशि के रूप में किया गया। उत्तरदाताओं के पूर्ववर्ती-हित ने दावा किया कि उसे बेचने के लिए सहमत तीन घरों पर उसका कब्जा था।

इसके बाद समझौते के विशिष्ट प्रदर्शन के लिए प्रतिवादियों द्वारा दायर मुकदमे पर ट्रायल कोर्ट द्वारा फैसला सुनाया गया और पहली अपील और दूसरी अपील में इसे बरकरार रखा गया, जिससे समझौते को बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा। विशिष्ट निष्पादन के लिए डिक्री को चुनौती देते हुए प्रतिवादियों ने सुप्रीम कोर्ट में अपील की।

बिक्री का समझौता तीन मकानों से संबंधित था, जिनमें मकान नंबर 258, 259 और 260 शामिल थे। सुप्रीम कोर्ट ने इस बात पर प्रकाश डाला कि ट्रायल कोर्ट ने पाया कि मकान नंबर 259 और 260 अपीलकर्ता और उसके पूर्ववर्ती के कब्जे में थे। यह एक लंबा समय था।

सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि दिनांक 24.09.1986 को बेचने के समझौते को लागू करने के लिए जुलाई 1999 में ही सिविल मुकदमा दायर किया गया। 259 और 260 नंबर वाले दो मकानों से संबंधित सेल्स डीड 6.7.1999 को रजिस्टर्ड किया गया और केवल मकान नंबर 258 बचा, जो प्रतिवादी के कब्जे में था।

अपीलकर्ता ने तर्क दिया कि सेल्स डीड के रजिस्ट्रेशन के लिए सीलिंग डिपार्टमेंट से किसी अनुमति की आवश्यकता नहीं थी। सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि उत्तरदाताओं के वकील ने इसका खंडन नहीं किया।

कोर्ट ने आगे कहा,

"तथ्य यह भी है कि यदि ऐसी अनुमति की आवश्यकता थी और विक्रेताओं ने 24.09.1986 को बेचने के समझौते के निष्पादन के बाद उचित अवधि के भीतर कोई कदम नहीं उठाया तो विक्रेता को उपचारात्मक उपाय करना चाहिए था और 13 वर्षों तक इंतजार नहीं करना चाहिए था।

कोर्ट ने इस बात पर भी प्रकाश डाला कि मकान नंबर 259 और 260 के विक्रय पत्र को रजिस्टर्ड कराने के समय भी विक्रेता द्वारा सीलिंग डिपार्टमेंट से कोई अनुमति नहीं ली गई। कोर्ट ने कहा कि प्रतिवादी को अनिश्चित काल तक इंतजार करने के बजाय कार्रवाई करनी चाहिए थी।

कोर्ट ने कहा,

“दिनांक 24.09.1986 को बेचने के समझौते को लागू करने की कार्रवाई कुल बिक्री विचार ₹55,000/- में से बयाना राशि के रूप में ₹5,000/- की मामूली राशि का भुगतान करके अनिश्चित काल तक प्रतीक्षा करने के बजाय उस तिथि से सीमा के भीतर की जानी चाहिए थी। 12 वर्षों की अवधि के दौरान अपने जीवन काल के दौरान प्रतिवादी की ओर से उपरोक्त निष्क्रियता निश्चित रूप से उसके खिलाफ जाती है, इस तथ्य के आलोक में माना जाता है कि जुलाई, 1999 में दो मकानों के लिए सेल डीड के बाद सिविल मुकदमा दायर किया गया। 259 और 260, जो अपीलकर्ता के कब्जे में थे, दर्ज किया गया था।”

न्यायालय ने इस तथ्य की ओर भी ध्यान दिलाया कि बचाव पक्ष के गवाह ने अपने एक्जामिनेशन-इन-चीफ और क्रॉस एक्जामिनेशन में स्पष्ट रूप से कहा कि उसने संपत्ति बेचने के लिए सीलिंग डिपार्टमेंट से अनुमति के लिए कभी आवेदन नहीं किया था। सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि फिर भी वादी ने उनसे कोई विशेष सवाल नहीं पूछा कि वास्तव में अनुमति की आवश्यकता थी।

सुप्रीम कोर्ट ने अपील का निपटारा करते हुए कहा,

“...जुलाई, 1999 में दायर सिविल मुकदमे में दिनांक 24.09.1986 को बेचने के समझौते को लागू करने के लिए निचली अदालतों द्वारा पारित निर्णय और डिक्री को कानूनी रूप से बरकरार नहीं रखा जा सकता। तदनुसार, उन्हें अलग रखा गया। प्रतिवादियों द्वारा दायर मुकदमा खारिज किया जाता है।''

केस टाइटल: हजारी लाल (मृत) टीएचआर एलआरएस बनाम रमेश कुमार और अन्य, सिविल अपील नंबर 5315/2010

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