रेरा सरफेसी पर प्रभावी होगा; बैंक की वसूली कार्रवाई पर घर खरीदार रेरा प्राधिकरण जा सकते हैं : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने राजस्थान हाईकोर्ट के उस फैसले को बरकरार रखा जिसमें कहा गया था कि रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण बैंक के खिलाफ घर खरीदारों की शिकायतों पर विचार कर सकता है, जिसने सुरक्षित लेनदार के रूप में एक रियल एस्टेट परियोजना का कब्जा लिया था। (यूनियन बैंक ऑफ इंडिया बनाम राजस्थान रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी)

राजस्थान हाईकोर्ट के सामने यूनियन बैंक ऑफ इंडिया और अन्य ने किसी बैंक या वित्तीय संस्थान के खिलाफ कोई निर्देश जारी करने के लिए रेरा के अधिकार पर सवाल उठाया था, जो संपत्तियों पर सुरक्षा ब्याज का दावा करता है जो कि आवंटी और डेवलपर्स के बीच समझौते का विषय है। बैंक ने तर्क दिया था कि यह रेरा के अधिकार क्षेत्र के लिए उत्तरदायी नहीं है क्योंकि रेरा केवल एक प्रमोटर, आवंटी या एक रियल एस्टेट एजेंट के खिलाफ निर्देश जारी कर सकता है और बैंक इनमें से कोई भी संस्था नहीं है, रेरा बैंक के खिलाफ किसी भी कार्यवाही पर विचार नहीं कर सकता है। [रेरा ने माना था कि चूंकि बैंक प्रमोटर का एक असाइनी होने के कारण, यह प्रमोटर की परिभाषा के अंतर्गत आएगा]

रेरा और सरफेसी अधिनियम में "प्रमोटर", "असाइनी" आदि जैसे शब्दों की परिभाषाओं का उल्लेख करते हुए, हाईकोर्ट ने कहा था कि जिस क्षण बैंक धारा 13 की उप-धारा (4) के तहत किसी भी उपाय का सहारा लेता है, यह सुरक्षित लेनदार में उधारकर्ता के अधिकार के वैधानिक असाइनमेंट को ट्रिगर करता है। हाईकोर्ट ने रेरा की प्रयोज्यता के मुद्दे पर भी विचार किया जबकि सरफेसी अधिनियम भी सक्रिय हो ।

यह इस प्रकार आयोजित किया था:

1. जैसा कि सुप्रीम कोर्ट ने बिक्रम चटर्जी बनाम भारत संघ के मामले में कहा था, रेरा और सरफेसी अधिनियम के बीच संघर्ष की स्थिति में रेरा में निहित प्रावधान प्रभावी होंगे।

2. रेरा उन मामलों में उधारकर्ता और बैंकों और वित्तीय संस्थानों के बीच लेनदेन के संबंध में लागू नहीं होगा जहां अधिनियम की शुरूआत से पहले संपत्ति को गिरवी रखकर सुरक्षा हित बनाया गया है जब तक कि यह नहीं पाया जाता है कि इस तरह के बंधक का निर्माण या ऐसा लेनदेन धोखाधड़ी या मिलीभगत है।

3. यदि बैंक सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) में निहित प्रावधानों में से किसी का सहारा लेता है, तो रेरा प्राधिकरण के पास एक पीड़ित व्यक्ति द्वारा बैंक के खिलाफ एक सुरक्षित लेनदार के रूप में शिकायत पर विचार करने का अधिकार है।

यूनियन बैंक ऑफ इंडिया द्वारा दायर एसएलपी को खारिज करते हुए जस्टिस एमआर शाह और जस्टिस बीवी नागरत्ना की पीठ ने कहा कि यह हाईकोर्ट के विचार से पूरी तरह सहमत है। हालांकि, अदालत ने स्पष्ट किया कि (3) उस मामले में लागू होगा जहां रेरा प्राधिकरण के समक्ष कार्यवाही घर खरीदारों द्वारा अपने अधिकारों की रक्षा के लिए शुरू की गई है।

हाईकोर्ट ने राजस्थान रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण विनियम, 2017 के विनियमन 9 की वैधता को भी बरकरार रखा था। इसने माना कि अधिनियम के तहत दायर शिकायतों को तय करने के लिए रेरा के एकल सदस्य में शक्तियों का प्रत्यायोजन अन्यथा अधिनियम की धारा 81 से प्रवाहित होता है। और इस तरह के प्रत्यायोजन को विनियम 9 की अनुपस्थिति में भी बनाया जा सकता है। सुप्रीम कोर्ट भी इन निष्कर्षों से सहमत था।

केस : यूनियन बैंक ऑफ इंडिया बनाम राजस्थान रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी

साइटेशन : 2022 लाइव लॉ (SC ) 171

मामला संख्या | दिनांक: अपील के लिए विशेष अनुमति (सी) संख्या 1861-1871/2022 | 14 फरवरी 2022

पीठ : जस्टिस एमआर शाह और जस्टिस बीवी नागरत्ना

वकील: याचिकाकर्ता के लिए एसजी तुषार मेहता, प्रतिवादियों के लिए एओआर लिज़ मैथ्यू, वरिष्ठ वकील रितिन रॉय

हेडनोट्स: रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 - वित्तीय संपत्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित अधिनियम, 2002 का प्रवर्तन - रेरा प्राधिकरण के पास एक पीड़ित व्यक्ति द्वारा बैंक के खिलाफ एक सुरक्षित लेनदार के रूप में शिकायत पर विचार करने का अधिकार क्षेत्र है यदि बैंक सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) में निहित किसी भी प्रावधान का सहारा लेता है - यह उस मामले में लागू होगा जहां घर खरीदारों द्वारा अपने अधिकारों की रक्षा के लिए रेरा प्राधिकरण के समक्ष कार्यवाही शुरू की गई है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 - वित्तीय संपत्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित प्रवर्तन अधिनियम, 2002 - रेरा और सरफेसी अधिनियम के बीच संघर्ष की स्थिति में रेरा में निहित प्रावधान प्रभावी होंगे।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 - वित्तीय संपत्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित अधिनियम, 2002 प्रवर्तन - रेरा प्राधिकरण के पास एक पीड़ित व्यक्ति द्वारा बैंक के खिलाफ एक सुरक्षित लेनदार के रूप में शिकायत पर विचार करने का अधिकार क्षेत्र है यदि बैंक सरफेसी अधिनियम की धारा 13(4) में निहित किसी भी प्रावधान का सहारा लेता है- यह उस मामले में लागू होगा जहां घर खरीदारों द्वारा अपने अधिकारों की रक्षा के लिए रेरा प्राधिकरण के समक्ष कार्यवाही शुरू की गई है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 - वित्तीय संपत्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्निर्माण और सुरक्षा हित अधिनियम, 2002 का प्रवर्तन - रेरा उन मामलों में उधारकर्ता और बैंकों और वित्तीय संस्थानों के बीच लेनदेन के संबंध में लागू नहीं होगा जहां सुरक्षा हित अधिनियम की शुरूआत से पहले संपत्ति को गिरवी रखकर बनाया गया है जब तक कि यह नहीं पाया जाता है कि सुरक्षा के बंधक के लिए ऐसा लेनदेन कपटपूर्ण या मिलीभगत है।

रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 - राजस्थान रियल एस्टेट नियामक प्राधिकरण विनियम, 2017- विनियम 9 - 2017 के विनियमों का विनियमन 9 अधिनियम के विपरीत नहीं है या अन्यथा अमान्य नहीं है - एकल सदस्य में शक्तियों का प्रत्यायोजन अधिनियम के तहत दर्ज की गई शिकायतों का निर्णय करने के लिए रेरा का अधिनियम की धारा 81 से अन्यथा प्रवाह होता है और इस तरह के प्रत्यायोजन को विनियम 9 की अनुपस्थिति में भी बनाया जा सकता है।

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