घर खरीदार द्वारा रियल एस्टेट परियोजना पर अनुच्छेद 32 की याचिका पर सुनवाई नहीं की जा सकती : सुप्रीम कोर्ट ने सीपीए, रेरा, आईबीसी आदि प्रावधानों का इशारा किया

सुप्रीम कोर्ट ने गुरुवार को घोषणा की कि किसी घर खरीदार द्वारा संविधान के अनुच्छेद 32 के तहत कार्यवाही में एक रियल एस्टेट परियोजना के संबंध में राहत की मांग पर सुनवाई नहीं की जा सकती है।

जस्टिस डी वाई चंद्रचूड़ और जस्टिस एम आर शाह की पीठ बुलंदशहर में "सुशांत मेगापोलिस" नामक एक रियल एस्टेट परियोजना के संबंध में घर खरीदारों में से एक द्वारा एक याचिका पर विचार कर रही थी। प्राथमिक राहत जो मांगी गई थी (i) सभी समझौतों को रद्द करना; (ii) खरीदारों को धन वापस करना, और वैकल्पिक तौर पर (iii) यह सुनिश्चित करना कि निर्माण कार्य पूरा हो हो और घर उचित समय के भीतर खरीदारों सौंप दिए जाएं। उपरोक्त राहतों के अलावा, याचिकाकर्ता ने सर्वोच्च न्यायालय के पूर्व न्यायाधीश के नेतृत्व में अन्य लोगों की एक-एक समिति के गठन की मांग की, जो वर्तमान मामले में डवलपर की परियोजनाओं की निगरानी और संचालन करे।

याचिकाकर्ता ने फॉरेंसिक ऑडिट, सीबीआई द्वारा जांच और अन्य प्राधिकारियों जैसे कि गंभीर धोखाधड़ी जांच कार्यालय और प्रवर्तन निदेशालय से भी जांच मांग की।

न्यायमूर्ति चंद्रचूड़ ने गुरुवार को टिप्पणी की थी,

"आर्थिक मंदी और अब COVID महामारी के कारण, रियल एस्टेट सेक्टर को धक्का लगा है। यदि हम अनुच्छेद 32 के तहत बिल्डरों / डवलपर्स के खिलाफ होमबॉयर्स की याचिकाओं पर सुनवाई करते हैं, तो यह बाढ़-द्वार खोल देगा।सुप्रीम कोर्ट 'बिल्डिंग प्रोजेक्ट्स कोर्ट' जाएगा। ... हमें देश के हर हिस्से से याचिकाएं मिलेंगी। अगर हम बुलंदशहर को देखते हैं, तो हमें औरंगाबाद को भी देखना होगा। इस प्रकृति की एक याचिका पर विचार करते हुए अदालत को इसमें एक भवन परियोजना की दिन-प्रतिदिन निगरानी करने को भी शामिल करना होगा।"

न्यायमूर्ति चंद्रचूड़ द्वारा लिखित फैसले में पीठ ने नोट किया,

"7 जनवरी 2021 को, इस न्यायालय की तीन-न्यायाधीश पीठ [जिसमें से हम में से एक सदस्य थे] ने इसी तरह की परिस्थितियों में अनुच्छेद 32 के तहत एक याचिका के सुनवाई योग्य होने के साथ निपटा है। शेली लाल बनाम भारत संघ में, इस न्यायालय ने याचिका पर विचार करने से इनकार कर दिया।"

पीठ का विचार था कि जो राहतें पहले दी गई हैं, वे अदालत को यह निर्धारित करने में एक सहायक प्रक्रिया में शामिल करेंगी कि क्या (i) सभी समझौते रद्द किए जाएं; (ii) क्या घर खरीदारों द्वारा भुगतान किया गया धन वापस किया जाना चाहिए, या विकल्प में (iii) क्या यह सुनिश्चित करने के लिए न्यायिक निर्देश आवश्यक हैं कि परियोजना का निर्माण किया गया है और परिसर एक उचित समय के भीतर सौंप दिया गया है।

पीठ ने आगे कहा कि अनुच्छेद 32 के तहत एक याचिका घर के खरीदारों के पूरे वर्ग का प्रतिनिधित्व किए बिना एक इकलौते घर खरीदार द्वारा दायर की गई है; याचिका यह अनुमान लगाती है कि सभी खरीदारों का हित समान है। "इस तरह की धारणा बनाने का कोई आधार नहीं है। सभी खरीदार इसे रद्द करने और धन वापसी की मांग नहीं कर सकते। इस पहलू के अलावा, याचिकाकर्ता प्राथमिक राहत की सहायता में अन्य राहतें लेना चाहता है, जिसमें एक समिति का गठन शामिल है जो डवलपर की परियोजनाओं को संभालने के उद्देश्य से इस न्यायालय के पूर्व न्यायाधीश की अगुवाई में हो जिसने घर खरीदारों से पैसे लिए हैं।

यह मानते हुए कि अनुच्छेद 32 के तहत एक से अधिक कारणों से याचिका पर विचार करना अनुचित होगा, पीठ ने संकेत दिया कि क्षेत्र में विशिष्ट सांविधिक प्रावधान हैं, जिनमें शामिल हैं:

(i) उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम 1986 और इसके उत्तराधिकारी कानून;

(ii) रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम 2016 तथा

(iii) दि इन्सॉल्वेंसी एंड बैंकरप्सी कोड 2016 ।

बेंच ने विस्तारित किया,

"इनमें से प्रत्येक वैधानिक कानून संसद द्वारा एक विशिष्ट उद्देश्य को ध्यान में रखते हुए बनाए गए हैं। 1986 अधिनियम और साथ ही बाद के कानून में प्रतिनिधि उपभोक्ता शिकायतों के लिए प्रावधान हैं। एक या अधिक घर खरीददार किसी परिणाम के लिए अचल संपत्ति के खरीदारों के वर्ग के लिए एक आम शिकायत का प्रतिनिधित्व करने के लिए राहत की तलाश कर सकते हैं। रेरा में इसी तरह अचल संपत्ति की खरीद की शिकायत से निपटने के लिए विशिष्ट प्रावधान और उपाय शामिल हैं। आईबीसी के प्रावधानों ने विशेष रूप से उन कठिनाइयों पर ध्यान दिया है, जो होमबॉयर्स को झेलनी पड़ती है और क़ानून के अनुसार ये उन्हें उपचार प्रदान करता है।"

याचिकाकर्ता के उदाहरण पर धोखाधड़ी के आरोपों के संबंध में, पीठ ने कहा कि जहां तक एक आपराधिक जांच के रूप में उपायों का संबंध है, इस अदालत के पास तथ्यों के वर्तमान सेट में अनुच्छेद 32 के तहत एक याचिका पर सीधे सुनवाई नहीं करने का कारण है। दंड प्रक्रिया संहिता 1973 के संदर्भ में पर्याप्त उपाय उपलब्ध हैं। वैधानिक प्रक्रियाओं को लागू किया जाना है और क़ानून के अनुसार और शिकायत की जांच के लिए क़ानून में पर्याप्त प्रावधान किए गए हैं।

पीठ ने प्रतिबिंबित किया,

"देश भर में रियल एस्टेट परियोजनाओं को कठिनाइयों का सामना करना पड़ सकता है। न्यायालय का हस्तक्षेप केवल एक या कुछ चयनित परियोजनाओं तक ही सीमित नहीं रह सकता है। न्यायिक समय एक कीमती संसाधन है, जिसे उत्साहपूर्वक संरक्षित करने की आवश्यकता है। हमें हमेशा इस क़वायद में लागत का विवेकपूर्ण ध्यान रखना होगा जो इस तरह की याचिका को स्वीकार करने और हस्तक्षेप करने के लिए विवेक, समय और संसाधनों को अन्य मामलों से दूर रखने के संदर्भ में होगा जहां हमारा हस्तक्षेप अधिक उचित और आवश्यक होगा।"

इस फैसले ने आम्रपाली और यूनिटेक के मामलों को अलग किया है, जिन्हें न्यायालय मे जब्त कर लिया है, मौखिक रूप से टिप्पणी करते हुए कहा कि इन दोनों मामलों में, शीर्ष अदालत के समक्ष कार्यवाही अन्य मंचों पर पूर्व कार्यवाही के परिणामस्वरूप हुई थी।

अतीत में कुछ मामलों में, इस अदालत ने घर खरीदारों की ओर से हस्तक्षेप किया है। इनमें शामिल हैं:

(i) आम्रपाली समूह की परियोजनाएं (बिक्रम चटर्जी बनाम भारत संघ); तथा

(ii) यूनिटेक मामला (भूपिंदर सिंह बनाम यूनिटेक लिमिटेड) "

पीठ ने स्पष्ट किया कि वर्तमान निर्णय में निहित कुछ भी उन कार्यवाही या समान मामलों को प्रभावित नहीं करेगा जिनकी निगरानी की गई है।

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