सशर्त बिक्री द्वारा बंधक' और 'पुन: हस्तांतरण की शर्त के साथ बिक्री' के बीच अंतर : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने फैसले में एलआर के माध्यम से प्रकाश (मृत) बनाम जी आराध्या एवं अन्य मामले में 'सशर्त बिक्री द्वारा बंधक' और 'पुन: हस्तांतरण की शर्त के साथ बिक्री' की अवधारणाओं को समझाया है।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 (टीपीए) की धारा 58 (सी) का उल्लेख करते हुए, न्यायालय ने कहा, “नकारात्मक में एक काल्पनिक कल्पना जोड़ी गई थी कि एक लेनदेन को तब तक बंधक नहीं माना जाएगा जब तक कि उस दस्तावेज़ में पुनर्भुगतान की शर्त शामिल न हो जिसका उद्देश्य बिक्री को प्रभावित करना है।"

बेंच में जस्टिस हिमा कोहली और जस्टिस राजेश बिंदल शामिल थे।

अधिनिर्णय के तहत मुद्दा यह था कि क्या पक्षकारों के बीच लेनदेन संपत्ति की पूर्ण बिक्री थी या यह एक बंधक था।

अपीलकर्ता ने बेंगलुरु में कर्नाटक हाईकोर्ट के फैसले को चुनौती देते हुए इस न्यायालय के समक्ष वर्तमान अपील दायर की थी, जिसके द्वारा ट्रायल कोर्ट के फैसले और डिक्री के खिलाफ अपीलकर्ता द्वारा दायर अपील को बरकरार रखा गया था।

संक्षिप्त तथ्य:

16.10.1963 को अपीलकर्ता के पिता गंगारमैया द्वारा अपीलकर्ता के नाम पर एक संपत्ति खरीदी गई थी, जो उस समय नाबालिग थी। 24.12.1973 को अपीलकर्ता के पिता, गंगारमैया ने उक्त संपत्ति को रुद्रम्मा को ₹5000/- की राशि में बेच दी, अपीलकर्ता की उम्र, जिसने उस समय खुद को नाबालिग होने का दावा किया था, 13 वर्ष बताई गई थी।

उसी दिन, एक और अपंजीकृत दस्तावेज़ को पुनर्संवहन डीड होने का दावा करने वाले पक्षों के बीच निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विक्रेता के अनुरोध पर, विक्रेता ने बिक्री डीड के पांच साल के भीतर संपत्ति को फिर से स्थानांतरित करने पर सहमति व्यक्त की थी। ₹5000/- का विक्रय प्रतिफल (भुगतान किया गया है। दिनांक 24.11.1978 को एक नोटिस अपीलकर्ता के पिता द्वारा विक्रेता को जारी किया गया था, जिसमें निष्पादित किए गए रिकनिवेंस डीड के संदर्भ में विक्रेता के पक्ष में रिकनिवेंस डीड के निष्पादन की मांग की गई थी। प्रतिवादी, रुद्रम्मा ने अपने वकील के माध्यम से 02.12.1978 को इसका जवाब दिया, जिसमें कहा गया कि 24.12.1973 की बिक्री डीड सशर्त बिक्री द्वारा बंधक नहीं थी। यह संपत्ति की एकमुश्त बिक्री थी।

हाईकोर्ट द्वारा संपत्ति गिरवी रखने से ट्रायल कोर्ट के इनकार को बरकरार रखने के बाद मामला सुप्रीम कोर्ट पहुंचा।

न्यायालय की टिप्पणियां

न्यायालय ने टीपीए की धारा 58 की जांच की जिसमें शब्द: "बंधक", "बंधककर्ता" और "बंधक" आदि को परिभाषित किया गया है। इसमें उक्त प्रावधान की उप-धारा (सी) का उल्लेख किया गया है, जो "सशर्त बिक्री द्वारा बंधक" से संबंधित है।

न्यायालय ने देखा कि 1882 अधिनियम की धारा 58 की उप-धारा (सी) के प्रावधान का अवलोकन यह बताता है कि किसी भी लेनदेन को बंधक नहीं माना जाएगा, जब तक कि वह शर्त दस्तावेज़ में सन्निहित न हो जो बिक्री को प्रभावित करती है या प्रभावित करने का इरादा रखती है।

इसके बाद, इस वर्तमान मामले के तथ्यों को संबोधित करते हुए, न्यायालय ने कहा कि दो अलग-अलग दस्तावेज़ हैं। “यह निर्विवाद मामला है कि यह एक एकल दस्तावेज़ नहीं था, इसमें शामिल शर्तों पर इस न्यायालय द्वारा विचार किया जाना चाहिए कि लेनदेन बिक्री नहीं था, बल्कि एक बंधक था। बेशक, दो अलग-अलग दस्तावेज़ हैं।

इसके अलावा, इसने उक्त धारा के दायरे पर चर्चा करने के लिए बिश्वनाथ प्रसाद सिंह बनाम राजेंद्र, प्रसाद और अन्य, (2006) 4 SCC 432 के मामले पर भरोसा किया।

सुप्रीम कोर्ट ने उक्त निर्णय में कहा:

“उक्त प्रावधान का एक मात्र अवलोकन स्पष्ट रूप से दर्शाता है कि सशर्त बिक्री द्वारा एक बंधक को एक दस्तावेज़ द्वारा प्रमाणित किया जाना चाहिए, जबकि पुनर्हस्तांतरण की शर्त के साथ एक बिक्री को एक से अधिक दस्तावेज़ द्वारा प्रमाणित किया जा सकता है। पुनर्हस्तांतरण की शर्त के साथ की गई बिक्री बंधक नहीं है। यह आंशिक स्थानांतरण नहीं है और इस तरह के हस्तांतरण के कारण क्रेता (विक्रेता) को केवल व्यक्तिगत अधिकार सुरक्षित रखते हुए सभी अधिकार हस्तांतरित कर दिए गए हैं, और ऐसा व्यक्तिगत अधिकार खो जाएगा, जब तक कि निर्धारित समय के भीतर इसका प्रयोग नहीं किया जाता है।

प्रासंगिक रूप से, उमाबाई बनाम नीलकंठ धोंडीबा चव्हाण, (2005) 6 SCC 243 में शीर्ष न्यायालय के फैसले का भी उल्लेख किया गया था, जिसने सशर्त बिक्री द्वारा बंधक और पुनर्खरीद की शर्त के साथ बिक्री के बीच अंतर को परिभाषित किया था। इस मामले में, न्यायालय ने देखा कि बंधक में ऋण कैसे बना रहता है और ऋण को चुकाने का अधिकार देनदार के पास रहता है; लेकिन पुनर्खरीद की शर्त के साथ बिक्री उधार देने और लेने की व्यवस्था नहीं है। 1882 अधिनियम की धारा 58 (सी) के प्रावधान को इस निर्णय में संदर्भित किया गया था कि यदि पुन: हस्तांतरण की शर्त उस दस्तावेज़ में शामिल नहीं है जो बिक्री को प्रभावित करती है या प्रभावित करने का इरादा रखती है, तो लेनदेन को एक गिरवी के रूप में नहीं माना जाएगा।

आगे बढ़ते हुए, न्यायालय ने दोनों दस्तावेजों की सामग्री की जांच की। यह देखा गया कि दस्तावेज़ में इस्तेमाल किया गया विशिष्ट शब्द रुद्रम्मा द्वारा गंगारामैया के पक्ष में निष्पादित "पुनर्प्राप्ति समझौता" है। न्यायालय ने कहा कि विचाराधीन संपत्ति पहले ही बेची जा चुकी है और रुद्रम्मा के नाम पर पंजीकृत है। बिक्री डीड की सामग्री को देखने से पता चला कि इसमें स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया है कि यह विक्रेता द्वारा घरेलू खर्चों को पूरा करने और अपने नाबालिग बेटे की शिक्षा के खर्चों को पूरा करने के लिए आवश्यक ₹5,000/- की कुल बिक्री पर एक पूर्ण बिक्री थी और विक्रेता को घरेलू खर्चों को पूरा करने और अपने नाबालिग बेटे की शिक्षा के खर्चों को पूरा करने और कुछ ऋणों का भुगतान करने के लिए इसकी आवश्यकता थी ।

इन टिप्पणियों के आधार पर, न्यायालय ने कहा:

“बिक्री डीड और रिकनिवेंस डीड के संदर्भ में, कानून की व्याख्या के आलोक में पुनर्विचार करते हुए, न्यायालय ने कहा कि इसे संपत्ति के बंधक का लेनदेन नहीं माना जा सकता है। प्रारंभ में संपत्ति की बिक्री पूर्ण थी। रिकनिवेंस डीड के निष्पादन के माध्यम से, अर्थात्, उसी दिन, अपीलकर्ताओं को संपत्ति को पुनर्खरीद करने का एकमात्र अधिकार दिया गया था।

केस : एलआर द्वारा प्रकाश (मृत) बनाम जी आराध्या एवं अन्य।

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