RERA के तहत बिल्डरों के खिलाफ आवंटियों द्वारा उपभोक्ता फोरम के समक्ष शिकायत पर प्रतिबंध नहीं : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि बिल्डरों के खिलाफ आवंटियों द्वारा उपभोक्ता फोरम के समक्ष शिकायत पर रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 द्वारा कोई रोक नहीं है।

इस मामले में, शिकायतकर्ता, जिन्होंने 2013 में बिल्डर क्रेता समझौतों को निष्पादित करके अपार्टमेंट बुक किया था, ने उपभोक्ता आयोग से संपर्क किया था जिसने उनकी शिकायत की अनुमति दी और प्रत्येक व्यक्ति द्वारा जमा की गई धनराशि को जमा की तारीख से साधारण ब्याज @ 9% प्रति वर्ष के साथ 50,000 रुपये के जुर्माने समेत वापस करने का आदेश दिया।

सर्वोच्च न्यायालय के सामने, बिल्डर (अपीलकर्ता जो अब RERA के तहत पंजीकृत है) ने इन दो कानूनी मुद्दों को उठाया;

(क) क्या RERA अधिनियम की धारा 79 के तहत निर्दिष्ट रोक सीपी अधिनियम के प्रावधानों के तहत शुरू की गई कार्यवाही पर लागू होगी, और

( बी) क्या RERA अधिनियम के साथ सीपी अधिनियम के प्रावधानों में कुछ भी असंगत है।

न्यायालय ने RERA में निम्नलिखित वैधानिक प्रावधानों पर ध्यान दिया:

"RERA अधिनियम की धारा 79 किसी मामले के संबंध में किसी भी मुकदमे या कार्यवाही के लिए एक सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र में, जो प्राधिकरण या सहायक अधिकारी या अपीलीय न्यायाधिकरण द्वारा RERA अधिनियम के तहत रोक निर्धारण करती है। धारा 88 में निर्दिष्ट किया गया है कि RERA अधिनियम के प्रावधान किसी अन्य कानून के प्रावधानों को बढ़ाने के अलावा और नहीं होंगे, जबकि धारा 89 के संदर्भ में, RERA अधिनियम के प्रावधानों में किसी भी अन्य में कानून लागू होने के समय के लिए असंगतता के बावजूद प्रभाव होगा। यह भी कहा गया है कि मलय कुमार गांगुली बनाम डॉ सुकुमार मुखर्जी मामले में यह माना गया था कि एक उपभोक्ता फोरम / आयोग एक सिविल कोर्ट नहीं है और इसलिए यह देखा गया है कि RERA एक्ट की धारा 79 किसी भी तरह से किसी भी शिकायत पर सुनवाई करने के लिए सीपी अधिनियम के प्रावधान के तहत आयोग या फोरम के अधीन नहीं है।"

न्यायमूर्ति यूयू ललित और न्यायमूर्ति विनीत सरन की पीठ ने तब RERA अधिनियम की धारा 71 (1) के लिए प्रोविज़ो का नोटिस लिया, जो एक शिकायतकर्ता को RERA अधिनियम के तहत कार्यवाही शुरू करने से पहले सीपी अधिनियम के तहत फोरम या आयोग की अनुमति के साथ कार्यवाही शुरू करने का अधिकार देता है कि वो RERA अधिनियम के तहत सहायक अधिकारी के समक्ष एक उपयुक्त आवेदन दाखिल करें।

अदालत ने कहा:

"इस प्रकार ये संबंधित शिकायतकर्ता को एक अधिकार या एक विकल्प देता है, लेकिन वैधानिक रूप से उसे ऐसी शिकायत वापस लेने के लिए मजबूर नहीं करता है और न ही RERA अधिनियम के प्रावधान तहत अधिकारियों को ऐसी लंबित कार्यवाही के हस्तांतरण के लिए कोई तंत्र बनाता है। सीपी अधिनियम की धारा 12 (4) में इसके विपरीत जनादेश काफी महत्वपूर्ण है।"

RERA एक्ट के प्रावधानों के लागू होने के बाद, फिर से ऐसे मामलों के रूप में, जहां सीपी अधिनियम के तहत इस तरह की कार्यवाही शुरू की जाती है, RERA एक्ट में कुछ भी ऐसा नहीं है, जो इस तरह की पहल को रोक देता हो। फोरम के सामने जिसे सिविल कोर्ट नहीं कहा जा सकता है और RERA अधिनियम की धारा 88 के तहत बचत को व्यक्त करने से स्थिति काफी हद तक स्पष्ट हो जाती है। इसके अलावा, धारा 18 स्वयं निर्दिष्ट करती है कि धारा के तहत उपाय "किसी भी अन्य उपाय के लिए पूर्वाग्रह के बिना उपलब्ध है।"

इस प्रकार, संसदीय मंशा स्पष्ट है कि एक विकल्प या विवेक आवंटियों को दिया गया है कि क्या वह सीपी अधिनियम के तहत उचित कार्यवाही शुरू करना चाहता है या RERA अधिनियम के तहत एक आवेदन दायर करता है।"

अदालत ने इस विवाद को भी खारिज कर दिया कि चूंकि RERA अधिनियम अधिनियमित किया गया था और प्राधिकरण के अध्यक्षों और सदस्यों (विशेष धारा 22) और अपीलीय न्यायाधिकरण (धारा 46) की विशेष विशेषज्ञता और योग्यता को देखते हुए, ऐसे अधिकारियों को हकदार होना चाहिए कि वो RERA एक्ट के तहत पंजीकृत परियोजना से संबंधित सभी मुद्दों पर निर्णय लें।

पीठ ने कहा:

"यह सच है कि रियल एस्टेट क्षेत्र के विनियमन और संवर्धन के लिए RERA अधिनियम के तहत कुछ विशेष प्राधिकरण बनाए गए हैं और एक पंजीकृत परियोजना से संबंधित मुद्दों को विशेष रूप से RERA अधिनियम के तहत अधिकारियों को सौंपा गया है। लेकिन वर्तमान उद्देश्यों के लिए, हमें RERA एक्ट की धारा 18 के उद्देश्य पर जाना चाहिए। चूंकि यह "किसी अन्य उपाय के लिए किसी भी तरह के पूर्वाग्रह के बिना एक अधिकार प्रदान करता है ', वास्तव में, इस तरह के अन्य उपाय को धारा 79 की प्रयोज्यता के लिए हमेशा स्वीकार किया जाता है और बचाया जाता है।"

पीठ ने पायनियर अर्बन लैंड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड और अन्य बनाम भारत संघ के फैसले को भी नोट किया, जिसमें यह देखा गया था कि फ्लैट / अपार्टमेंट के आवंटियों को जो उपाय दिए गए हैं, वे समवर्ती उपाय हैं, उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986, RERA और साथ ही IBC कोड के ट्रिगर के तहत उपचार का लाभ उठाने की स्थिति में ऐसे फ्लैटों या अपार्टमेंटों का आवंटन किया जा रहा है।

न्यायालय ने यह भी कहा कि यह महत्वपूर्ण है कि धारा 100 को उपभोक्ता के हितों की सुरक्षा से जुड़े नए उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम के तहत उपचार को सुरक्षित करने के इरादे से लागू किया गया है, भले ही RERA अधिनियम लागू होने के बाद।

इसलिए, अदालत ने अपील को खारिज कर दिया और बिल्डर द्वारा प्रत्येक उपभोक्ता केस को 50,000 रुपये जुर्माने का भुगतान करने के निर्देश दिए।

मामला: इंपीरिया स्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम अनिल पटनी [सिविल अपील संख्या 3581-3590/ 2020]

पीठ: जस्टिस यूयू ललित और जस्टिस विनीत सरन

वकील : वरिष्ठ वकील विकास सिंह और वकील प्रियांजलि सिंह