हाउसिंग सोसाइटी के अल्पसंख्यक सदस्य विकास समझौते में मध्यस्थता खंड लागू नहीं कर सकते: बॉम्बे हाइकोर्ट

जस्टिस मनीष पितले की बॉम्बे हाइकोर्ट की पीठ ने कहा कि किसी समाज के व्यक्तिगत और अल्पसंख्यक सदस्य डेवलपर के खिलाफ विकास समझौतों में मध्यस्थता खंड लागू नहीं कर सकते।

पीठ ने कहा कि जब कोई सोसायटी और उसके सदस्य डेवलपर के साथ विकास समझौता करते हैं तो सोसायटी अपने सदस्यों के लिए बोलती है और सदस्य अपनी स्वतंत्रता खो देंगे।

मामला

डीजीएस टाउनशिप प्राइवेट लिमिटेड द्वारा हस्ताक्षरित विकास समझौता लिमिटेड ("प्रतिवादी/सोसायटी"), इसके सदस्यों और डेवलपर ने विशिष्ट नियमों के अनुसार संपत्ति के पुन: विकास को निर्धारित किया। विकास समझौते में किसी भी विवाद की स्थिति में मध्यस्थता के संदर्भ में एक खंड शामिल था। इसके बाद एक पूरक विकास समझौता निष्पादित किया गया जिसमें बढ़ी हुई भुगतान और नई इमारत की संरचना पर प्रतिबंध जैसी अतिरिक्त शर्तें शामिल की गईं। हालाँकि विवाद तब पैदा हुआ जब केतन चंपकलाल दिवेचा ("याचिकाकर्ता") और अन्य सदस्यों का मानना ​​​​था कि मूल समझौते के तहत लाभों को समाज द्वारा गलत तरीके से त्याग दिया गया था।

बातचीत के माध्यम से इन विवादों को सुलझाने के कई प्रयास किए गए और अंततः याचिकाकर्ता और अन्य सदस्यों द्वारा मध्यस्थता का आह्वान किया गया। इसके बाद, याचिकाकर्ता ने मध्यस्थ की नियुक्ति के लिए मध्यस्थता और सुलह अधिनियम, 1996 ("मध्यस्थता अधिनियम") की धारा 9 और 11 के तहत बॉम्बे हाइकोर्ट में आवेदन दायर किया।

प्रतिवादी ने तर्क दिया कि समझौते के तहत व्यक्तिगत सदस्य स्वतंत्र रूप से मध्यस्थता का आह्वान नहीं कर सकते। यह तर्क दिया गया कि मध्यस्थता खंड सोसायटी और डेवलपर के बीच विवादों के लिए था और व्यक्तिगत सदस्यों को सोसायटी के माध्यम से कार्य करना चाहिए, स्वतंत्र रूप से नहीं।

हाइकोर्ट की टिप्पणियाँ

हाइकोर्ट ने कहा कि समझौते के खंड में कहा गया है कि 'पक्षों' के बीच विवादों को मध्यस्थता अधिनियम के तहत मध्यस्थता के माध्यम से हल किया जाएगा। विशेष रूप से, खंड में यह भी निर्दिष्ट किया गया है कि 'सोसायटी और सदस्य' सामूहिक रूप से एक पार्टी बनाते हैं, जबकि डेवलपर दूसरी पार्टी का गठन करता है।

हाइकोर्ट ने माना कि जब एक सहकारी आवास सोसायटी एक विकास समझौते में प्रवेश करती है, तो बहुमत सदस्यों का निर्णय मान्य होगा जिसमें समाज के सामूहिक प्रतिनिधित्व के भीतर व्यक्तिगत सदस्यों की इच्छाओं को शामिल किया जाएगा। हाईकोर्ट ने दमन सिंह और अन्य बनाम पंजाब राज्य और अन्य मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का हवाला दिया। और यह माना गया कि समाज एकल रूप से व्यक्तिगत सदस्यों के लिए कार्य करता है और बोलता है। इस प्रकार हाइकोर्ट ने माना कि जब खंड बहुवचन शब्द 'पार्टियों' का उपयोग करता है तो यह एक तरफ समाज और उसके सदस्यों और दूसरी तरफ डेवलपर को संदर्भित करता है।

हाइकोर्ट ने कहा कि यह खंड केवल प्रक्रियात्मक नहीं था इसने मध्यस्थता के आह्वान और एकमात्र मध्यस्थ की नियुक्ति को नियंत्रित किया। इसलिए, यह माना गया कि मध्यस्थता के वैध आह्वान के लिए सोसायटी और उसके सदस्यों या डेवलपर द्वारा संयुक्त रूप से नोटिस जारी किया जाना चाहिए। इसमें कहा गया है कि एक व्यक्तिगत सदस्य के पास खंड के तहत मध्यस्थता लागू करने की क्षमता का अभाव है। नतीजतन हाइकोर्ट ने विकास समझौते में मध्यस्थता खंड की व्याख्या सोसायटी और उसके सदस्यों और डेवलपर के बीच विवाद समाधान के लिए एक समझौते के रूप में की।

हाइकोर्ट ने माना कि विकास समझौते को हाउसिंग सोसायटी की सहकारी प्रकृति के संदर्भ में समझा जाना चाहिए जहां बहुमत सदस्यों की इच्छा प्रबल होती है। इसमें कहा गया है कि व्यक्तिगत सदस्यों को मध्यस्थता शुरू करने की अनुमति देने से मध्यस्थता कार्यवाही का प्रसार हो सकता है, जो समझौते के इरादे के विपरीत है।

हाइकोर्ट ने माना कि याचिकाकर्ता द्वारा मध्यस्थता का आह्वान दोषपूर्ण था क्योंकि यह समाज की सहकारी प्रकृति और सामूहिक निर्णय लेने की प्रक्रिया के खिलाफ था। नतीजतन इसने याचिका और आवेदन को खारिज कर दिया यह पुष्टि करते हुए कि याचिकाकर्ता और अन्य अल्पसंख्यक सदस्य दी गई परिस्थितियों में मध्यस्थता का आह्वान नहीं कर सकते।

केस टाइटल- केतन चंपकलाल दिवेचा बनाम डीजीएस टाउनशिप प्रा. लिमिटेड और अन्य

केस नंबर- मध्यस्थता याचिका (एल) संख्या 20483 2023

याचिकाकर्ता के लिए वकील- कुणाल मेहत, हर्ष एल. बेहानी, सलोनी मांजरेकर, प्राची संघवी, और सैली राणे

प्रतिवादी नंबर 1 के लिए वकील- मयूर खांडेपारकर, रोहन सावंत, संतोष पाठक, अर्चना के. और पूर्वा नाइक

प्रतिवादी नंबर 2 के लिए वकील- कार्ल टैम्बोली, नीरव मरजादी, श्री अमीत मेहता और निकिता देवड़ा और श्वेता चोपड़ा