कोलकाता में बिल्डर्स स्वीकृति योजना की समाप्ति के बाद कंस्ट्रक्शन के लिए विस्तार की मांग नहीं कर सकते, नई अनुमति आवश्यक: कलकत्ता हाईकोर्ट

कलकत्ता हाईकोर्ट ने एकल पीठ के आदेश को रद्द करते हुए माना कि बिल्डर्स कंस्ट्रक्शन के लिए अनुमत अवधि की समाप्ति के बाद स्वीकृत भवन योजनाओं के विस्तार के लिए फाइल नहीं कर सकते हैं और उन्हें कोलकाता नगर निगम अधिनियम, 1980 के अनुसार नई अनुमति प्राप्त करनी होगी। उक्त एकल पीठ ने कोलकाता नगर आयुक्त को बिल्डर की समय सीमा समाप्त योजना को नवीनीकृत करने का निर्देश दिया।

जस्टिस अरिजीत बनर्जी और जस्टिस राय चट्टोपाध्याय की खंडपीठ ने कहा कि सुप्रीम कोर्ट ने पुणे छावनी बोर्ड और अन्य बनाम एम.पी.जे. बिल्डर्स और अन्य में स्पष्ट रूप से कहा कि जब तक अनुमति की समाप्ति से पहले किए गए आवेदन पर समय नहीं बढ़ाया जाता, तब तक अनुमति समाप्त हो जाती है। उसके बाद निर्माण गतिविधियों को नई अनुमति के बिना जारी नहीं रखा जा सकता।

डिवीजन बेंच ने कहा,

"इस प्रकार, स्वीकृत योजना की वैधता के विस्तार के लिए आवेदन कंस्ट्रक्शन को पूरा करने की समय सीमा समाप्त होने से पहले किया जाना चाहिए। वर्तमान मामले में रिट याचिकाकर्ता को 20 फरवरी, 2020 से पहले समय के विस्तार के लिए इस तरह के आवेदन करने से कोई नहीं रोकता है, जब स्वीकृत योजना की वैधता अवधि समाप्त हो गई। ऐसा नहीं करने पर रिट याचिकाकर्ता को परिणाम भुगतने होंगे। निर्माण गतिविधियों को जारी रखने में सक्षम होने के लिए रिट याचिकाकर्ता को नई अनुमति प्राप्त करनी होगी।"

एकल पीठ के 21 अप्रैल, 2022 के आदेश के खिलाफ कोलकाता नगर निगम द्वारा दायर अपील पर 30 सितंबर का कंस्ट्रक्शन पारित किया गया। मामले में कंस्ट्रक्शन के लिए अनुमति देने वाले निजी उत्तरदाताओं के पक्ष में केएमसी द्वारा एक बहुमंज़िला इमारत के लिए भवन योजना को मंजूरी दी गई। भवन योजना पांच साल की अवधि के लिए वैध है।

योजना की समाप्ति से पूर्व पुलिस अधिकारियों द्वारा उत्तरदाताओं को निर्माण कार्य रोकने का निर्देश दिया गया। पुलिस अधिकारियों के अनुरोध के बावजूद, काम फिर से शुरू करने की उनकी मांगों को नहीं माना गया। पुलिस ने उस विशेष क्षेत्र में इमारतों की ऊंचाई प्रतिबंध पर नगरपालिका के सर्कुलर के मद्देनजर यह मांग की।

इस बीच, स्वीकृत योजना की वैधता समाप्त हो गई। समाप्ति के बाद उत्तरदाताओं ने केएमसी को एक और अवधि के लिए योजना के विस्तार की मांग करते हुए आवेदन किया। प्रतिवेदन का जवाब न मिलने पर मामला अदालत में पहुंच गया।

एकल पीठ ने आयुक्त को स्वीकृति योजना को नवीनीकृत करने और कंस्ट्रक्शन पूरा होने की अवधि बढ़ाने का निर्देश दिया। एकल पीठ के फैसले से व्यथित केएमसी ने अपील में हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

केएमसी का प्रतिनिधित्व करने वाले वकील ने तर्क दिया कि किसी भी कंस्ट्रक्शन काम को पूरा करने के लिए समय बढ़ाने का सवाल तभी उठ सकता है जब स्वीकृत योजना की समाप्ति से पहले विस्तार के लिए आवेदन किया जाता है और किसी ऐसी चीज का विस्तार नहीं हो सकता, जो अब मौजूद नहीं है।

इसके अलावा, यह तर्क दिया गया कि यदि कोई बिल्डर निर्धारित समय अवधि को उसके पहले समय के विस्तार के लिए आवेदन किए बिना समाप्त होने की अनुमति देता है तो ऐसा बिल्डर निर्माण कार्य को जारी रखने का एकमात्र तरीका केएमसी द्वारा पुणे छावनी बोर्ड और एक अन्य बनाम एम.पी.जे. बिल्डर्स एंड अदर, (1996) 5 एससीसी 438 और प्रोवाश चंद्र दलुई और एक अन्य बनाम विश्वनाथ बनर्जी और अन्य, 1989 सप्प (1) एससीसी 487 के तहत नई अनुमति प्राप्त करने के बाद है।

पुलिस कार्रवाई के संबंध में केएमसी ने अदालत को बताया कि निजी प्रतिवादियों के मामले में सर्कुलर लागू नहीं किया गया।

सर्कुलर प्रॉपर्टीज (पी) लिमिटेड और अन्य बनाम कलकत्ता नगर निगम और अन्य, एआईआर 1996 कैल 271 में कलकत्ता हाईकोर्ट के फैसले का हवाला देते हुए निजी उत्तरदाताओं ने तर्क दिया कि केएमसी अधिकारियों को कंस्ट्रक्शन को पूरा करने के लिए समय अवधि बढ़ाने की आवश्यकता है और जोर नहीं दे सकते कि बिल्डर को नई अनुमति लेनी होगी।

पुणे छावनी बोर्ड में सुप्रीम कोर्ट के फैसले का जिक्र करते हुए खंडपीठ ने कहा कि छावनी अधिनियम, 1924 की धारा 183 ए और केएमसी अधिनियम, 1980 की धारा 399 लगभग एक जैसे शब्द हैं।

यह जोड़ा गया,

"इसलिए, छावनी अधिनियम की धारा 181ए के संबंध में पुणे छावनी बोर्ड (सुप्रा) के मामले में माननीय सुप्रीम कोर्ट की टिप्पणियां केएमसी अधिनियम की धारा 399 पर पूरी तरह से लागू होंगी। उक्त दो क़ानून समान हैं- सार्वजनिक सुरक्षा और उस क्षेत्र के नियोजित विकास के हित में निर्माण गतिविधियों को विनियमित करने के लिए जिस पर क़ानून लागू होता है।"

अदालत ने केएमसी अधिनियम की धारा 399 और केएमसी भवन नियम, 2009 के नियम 15 (3) का भी उल्लेख किया और कहा कि भवन परमिट को अनिश्चित काल के लिए वैध रहने की अनुमति नहीं दी जा सकती।

अदालत ने यह जोड़ा,

"समय बीतने के साथ समाज में विभिन्न कारकों में परिवर्तन होता है, जिसके लिए भवन नियमों में बदलाव की आवश्यकता हो सकती है। विधायिका ने अपने विवेक से नगर आयुक्त को स्वीकृत योजना की वैधता को 10 वर्ष की अवधि तक बढ़ाने की अनुमति देना उचित समझा। बशर्ते बिल्डर मूल वैधता अवधि की समाप्ति से पहले आवेदन करे। हालांकि, एक बार मूल वैधता अवधि समाप्त होने के बाद बिल्डर को आम तौर पर नए मंजूरी के लिए आवेदन की तारीख पर प्रचलित बिल्डिंग नियमों के अनुसार, नई अनुमति प्राप्त करनी होती है।"

अदालत ने कहा कि एकल पीठ के निर्देश केएमसी की अपील पर निर्णय में किए गए अवलोकन के आलोक में नई अनुमति देने और निर्माण पूरा करने के लिए परिणामी समय के विस्तार की अनुमति के रूप में समझा जाना चाहिए।

डिवीजन बेंच ने कहा,

"इसलिए मामले के अजीबोगरीब तथ्यों में यदि रिट याचिकाकर्ता भवन योजना के नवीनीकरण/भवन योजना की नई अनुमति के लिए आवेदन करता है तो उस पर कानून और लागू नियमों के अनुसार, उपरोक्‍त म्युनिसिपल सर्कुलर नंबर 5 2020/2021 दिनांक 17 जून, 2020 के तहत सक्षम प्राधिकारी द्वारा ध्यान में रखे बिना विचार किया जाएगा।"

केस टाइटल: कोलकाता नगर निगम और अन्य बनाम मेसर्स आद्या रेजीडेंसी (पी) लिमिटेड और मेसर्स राजवीर इंफ्रास्ट्रक्चर रियलिटी प्राइवेट लिमिटेड और अन्य

उद्धरण: ए.पी.ओ. 47, 2020/2022 के W.P.O 275 और I.A के साथ. ना. जीए 1/2022

कोरम: जस्टिस अरिजीत बनर्जी और जस्टिस राय चट्टोपाध्याय

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