इलाहाबाद हाईकोर्ट ने कहा कि किसी सुरक्षित संपत्ति को कृषि भूमि मानकर सिक्योरिटाइजेशन एंड रिकंस्ट्रक्शन ऑफ फाइनेंशियल एसेट्स एंड एनफोर्समेंट ऑफ सिक्योरिटी इंटरेस्ट एक्ट, 2002 (SARFAESI Act) की धारा 31(i) के तहत छूट देने का फैसला केवल राजस्व रिकॉर्ड में दर्ज प्रविष्टियों के आधार पर नहीं किया जा सकता। इसी तरह, उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन एवं भूमि सुधार अधिनियम के तहत भूमि को गैर-कृषि उपयोग में बदलने के लिए धारा 143 के अंतर्गत आदेश नहीं होने मात्र से भी यह निष्कर्ष नहीं निकाला जा सकता कि भूमि कृषि भूमि ही है।

SARFAESI Act की धारा 31(i) के तहत कृषि भूमि पर बनाए गए सिक्योरिटी इंटरेस्ट को इस कानून के प्रावधानों से छूट दी गई।

जस्टिस इरशाद अली ने कहा कि धारा 143 के तहत आदेश का अभाव लागू कानूनी प्रावधानों और संपूर्ण साक्ष्यों की जांच किए बिना, धारा 31(i) लागू होने या न होने का निर्णायक आधार नहीं बनाया जा सकता। इसी तरह किसी विशेष समय पर कृषि गतिविधियां नहीं होने से अपने आप यह साबित नहीं होता कि संपत्ति कृषि भूमि नहीं रह गई। इस सवाल का फैसला संबंधित सामग्री और लागू कानून के समग्र प्रभाव के आधार पर किया जाना चाहिए।

याचिकाकर्ता और किरण चौरसिया ने 1987 में संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदी थी। वर्ष 2003 में उन्होंने M/s चौरसिया ट्रेडर्स को दी गई लगभग 30 लाख रुपये की क्रेडिट सुविधा के लिए यह संपत्ति केनरा बैंक के पास गिरवी रख दी। कर्ज चुकाने में चूक होने पर बैंक ने SARFAESI Act के तहत सिक्योरिटी लागू की और संपत्ति की नीलामी की। नीलामी खरीदार के पक्ष में 24 जनवरी 2008 को बिक्री प्रमाणपत्र जारी किया गया।

याचिकाकर्ता ने दलील दी कि लखनऊ के आलमनगर स्थित ग्राम सरोसा भरोसा में खसरा संख्या 13333-5A वाली जमीन कृषि उद्देश्य से खरीदी गई और राजस्व रिकॉर्ड में आज भी कृषि भूमि के रूप में दर्ज है। इस संबंध में उन्होंने 22 जुलाई 2011 को जारी खसरा रिकॉर्ड पर भरोसा किया।

उन्होंने यह भी कहा कि सब-डिविजनल मजिस्ट्रेट ने उत्तर प्रदेश जमींदारी उन्मूलन एवं भूमि सुधार अधिनियम की धारा 143 के तहत कभी भी जमीन को आबादी घोषित नहीं किया और न ही गैर-कृषि उपयोग में बदलने का आदेश दिया। इसलिए बैंक को SARFAESI Act के तहत कार्रवाई करने का अधिकार नहीं था।

लखनऊ स्थित डेट्स रिकवरी ट्रिब्यूनल (DRT) ने 17 अगस्त 2010 को याचिकाकर्ता की दलील स्वीकार कर ली थी। ट्रिब्यूनल ने खतौनी का परीक्षण किया और पाया कि संपत्ति राजस्व रिकॉर्ड में कृषि भूमि के रूप में दर्ज थी। उसने यह भी नोट किया कि बैंक ने धारा 143 के तहत कोई आदेश पेश नहीं किया।

हालांकि, बैंक की ओर से SARFAESI Act की धारा 18 के तहत अपील किए जाने पर इलाहाबाद स्थित डेट्स रिकवरी अपीलेट ट्रिब्यूनल (DRAT) ने 18 जुलाई 2011 को DRT का आदेश रद्द किया। अपीलेट ट्रिब्यूनल ने कहा कि याचिकाकर्ता यह साबित करने में विफल रही कि जमीन पर वास्तव में कोई कृषि गतिविधि की जा रही थी। इसके विपरीत बैंक और नीलामी खरीदार ने सामग्री पेश की थी।

अपीलेट ट्रिब्यूनल ने यह भी कहा कि मान लिया जाए कि जमीन कृषि भूमि थी, तब भी DRT को पूरी नीलामी रद्द नहीं करनी चाहिए थी, क्योंकि याचिकाकर्ता का दावा केवल 50 प्रतिशत हिस्से पर था और दूसरे सह-स्वामी ने कार्रवाई को चुनौती नहीं दी थी।

हाईकोर्ट के सामने याचिकाकर्ता ने दलील दी कि अपीलेट ट्रिब्यूनल ने कृषि भूमि के स्वरूप पर स्पष्ट निष्कर्ष दिए बिना DRT का फैसला पलट दिया। उनके अनुसार, जमीन कृषि भूमि है या नहीं, यह अधिकार क्षेत्र से जुड़ा सवाल था, क्योंकि इसी से तय होना था कि बैंक को SARFAESI Act के तहत कार्रवाई करने का अधिकार है या नहीं।

हाईकोर्ट ने माना कि धारा 31(i) के तहत दी गई छूट महत्वपूर्ण और वास्तविक कानूनी छूट है। यदि यह छूट लागू होती है, तो सुरक्षित ऋणदाता केवल गिरवी होने या कर्जदार की ओर से डिफॉल्ट किए जाने के आधार पर SARFAESI एक्ट के तहत कार्रवाई नहीं कर सकता। हालांकि, इस छूट की प्रयोज्यता संपत्ति की प्रकृति और उसके कृषि स्वरूप से संबंधित साक्ष्यों के आधार पर तय होगी।

कोर्ट ने कहा कि संपत्ति को बिक्री विलेख में किस तरह बताया गया या राजस्व रिकॉर्ड में क्या प्रविष्टि है, इन दोनों में से किसी एक आधार पर अंतिम निष्कर्ष नहीं निकाला जा सकता। राजस्व प्रविष्टियां प्रासंगिक हैं और उन पर उचित विचार किया जाना चाहिए, लेकिन उनका साक्ष्यात्मक महत्व जमीन की प्रकृति और वास्तविक उपयोग से संबंधित अन्य सामग्री के साथ जांचना होगा।

बेंच ने स्पष्ट किया कि याचिकाकर्ता की ओर से पेश किए गए तर्क को यांत्रिक तरीके से लागू नहीं किया जा सकता। जब संबंधित तथ्य विवादित हों, तो न तो राजस्व रिकॉर्ड की कोई प्रविष्टि और न ही किसी विशेष आदेश का अभाव संपूर्ण जांच का विकल्प बन सकता है।

DRT के फैसले को पलटने के मुद्दे पर हाईकोर्ट ने कहा कि संपत्ति के कृषि स्वरूप को लेकर ट्रिब्यूनल का निष्कर्ष अपीलीय जांच से परे नहीं था। धारा 18 के तहत अपीलेट ट्रिब्यूनल को ऐसे निष्कर्षों की जांच करने और उन्हें पलटने का अधिकार है, जो रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री या लागू कानून के अनुरूप न हों।

कोर्ट ने कहा कि याचिकाकर्ता किसी विशिष्ट निष्कर्ष या दस्तावेज का हवाला देकर यह साबित नहीं कर सकी कि अपीलेट ट्रिब्यूनल का निष्कर्ष गलत या विकृत था अथवा उसने किसी निर्विवाद वैधानिक तथ्य की अनदेखी की थी। केवल इस आधार पर कि अपीलीय मंच ने साक्ष्यों का अलग तरीके से मूल्यांकन किया, संविधान के अनुच्छेद 226 के तहत हाईकोर्ट अपने स्तर पर साक्ष्यों का दोबारा मूल्यांकन नहीं कर सकता।

याचिकाकर्ता के 50 प्रतिशत हिस्से के संबंध में अपीलेट ट्रिब्यूनल की टिप्पणी पर हाईकोर्ट ने कहा कि यह टिप्पणी अपने आप में सिक्योरिटी इंटरेस्ट की सीमा तय नहीं कर सकती और न ही सभी सह-स्वामियों के अधिकारों का अंतिम निर्धारण कर सकती है। ऐसे सवालों का फैसला आमतौर पर स्वामित्व दस्तावेजों, मॉर्गेज डीड और वास्तव में बनाई गई सिक्योरिटी के स्वरूप के आधार पर किया जाता है।

कोर्ट ने कहा कि केवल संयुक्त रूप से संपत्ति खरीदने से मॉर्गेज दस्तावेजों की जांच किए बिना, यह साबित नहीं होता कि सिक्योरिटी इंटरेस्ट केवल याचिकाकर्ता के हिस्से तक सीमित था। हालांकि, अपीलेट ट्रिब्यूनल की यह टिप्पणी उसके आदेश को रद्द करने का स्वतंत्र आधार भी नहीं बनती।

इस प्रकार, अधिकार क्षेत्र संबंधी त्रुटि, निष्कर्षों में विकृति या किसी अनिवार्य वैधानिक प्रावधान के उल्लंघन का मामला नहीं पाते हुए हाईकोर्ट ने रिट याचिका खारिज की और डेट्स रिकवरी अपीलेट ट्रिब्यूनल का आदेश बरकरार रखा।

अंग्रेज़ी में पढ़ने के लिए यहां क्लिक करें

Tags: