इलाहाबाद हाईकोर्ट ने माना कि किराएदार आमतौर पर मकान मालिक की मर्जी पर निर्भर रहता है और अगर मकान मालिक चाहे तो उसे संपत्ति छोड़नी होगी। कोर्ट ने कहा कि किराएदार के खिलाफ फैसला सुनाने से पहले कोर्ट को यह देखना चाहिए कि क्या मकान मालिक की जरूरत वास्तविक है।

जस्टिस अजीत कुमार ने कहा,

"किराएदार को इस मायने में मकान मालिक की मर्जी पर निर्भर रहना चाहिए कि जब भी मकान मालिक को अपनी निजी इस्तेमाल के लिए संपत्ति की जरूरत होगी तो उसे उसे छोड़ना होगा। कोर्ट को बस यह देखना है कि जरूरत वास्तविक है या नहीं।"

कोर्ट ने किराएदार की याचिका खारिज करते हुए कहा कि एक बार वास्तविक जरूरत और तुलनात्मक कठिनाई मकान मालिक के पक्ष में हो जाए तो संविधान के अनुच्छेद 227 के तहत किसी हस्तक्षेप की जरूरत नहीं है।

पूरा मामला

मकान मालिक ने व्यक्तिगत जरूरत के आधार पर दो दुकानों के लिए रिलीज आवेदन दायर किया। मकान मालिक ने उक्त दुकानों के परिसर में मोटरसाइकिल और स्कूटर की मरम्मत का काम करने के लिए एक दुकान खोलने का इरादा किया था, क्योंकि उसे उन परिसरों के मकान मालिक द्वारा अपने पिछले कार्यस्थल को खाली करने के लिए कहा गया था।

विहित प्राधिकारी ने रिहाई आवेदन स्वीकार करते हुए कहा कि वास्तविक आवश्यकता और तुलनात्मक कठिनाई मकान मालिक के पक्ष में थी। किरायेदार की अपील खारिज कर दी गई। किरायेदार ने हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया।

याचिकाकर्ता के वकील ने प्रस्तुत किया कि विहित प्राधिकारी मकान मालिक के लिए उपलब्ध वैकल्पिक आवास पर उचित विचार करने में विफल रहा। इस वैकल्पिक आवास का उपयोग यू.पी. शहरी भवन (किराए पर देने, किराए पर देने और बेदखली का विनियमन) नियम, 1972 की धारा 16(1)(ए) के तहत मरम्मत की दुकान स्थापित करने के लिए किया जा सकता था।

यह प्रस्तुत किया गया कि मकान मालिक ने जानबूझकर परिसर में तीसरी दुकान के अस्तित्व को छिपाया। यह प्रस्तुत किया गया कि मकान मालिक ने विभाजन के मुकदमे में कहा कि परिसर में तीन दुकानें थीं। तथ्य यह है कि तीसरी दुकान अभी भी उपयोग के लिए उपलब्ध थी, विहित प्राधिकारी द्वारा तुलनात्मक कठिनाई का निर्णय करते समय इस पर विचार नहीं किया गया, जबकि ऐसा करना उसका कर्तव्य था। इस कारण से विवादित आदेश कानून और तथ्य में स्पष्ट रूप से त्रुटिपूर्ण था।

यह भी प्रस्तुत किया गया कि किराएदार के परिसर को अधिग्रहित करने की मकान मालिक की इच्छा मात्र वास्तविक आवश्यकता नहीं हो सकती, क्योंकि आवश्यकता का तात्पर्य आवश्यकता से है। चूंकि तीसरी दुकान की उपलब्धता के तथ्य को छिपाया गया, इसलिए स्पष्ट रूप से मकान मालिक की ओर से कोई वास्तविक आवश्यकता नहीं थी।

प्रतिवादी के वकील ने तर्क दिया कि साक्ष्य के माध्यम से यह स्थापित किया गया कि तीसरी दुकान में एक सीढ़ी थी। उसका उपयोग गोदाम के रूप में किया जा रहा था। इसलिए यह नहीं कहा जा सकता कि इस दुकान का उपयोग स्कूटर और मोटरसाइकिल की मरम्मत के लिए किया जा सकता है।

हाईकोर्ट का फैसला

न्यायालय ने कहा कि वैकल्पिक आवास का प्रश्न जबकि प्राधिकरण के लिए निर्णय लेना अनिवार्य है, प्रत्येक मामले के तथ्यों के आधार पर उत्तर दिया जाएगा। ऐसा इसलिए है, क्योंकि इसका उत्तर इस बात पर निर्भर करता है कि किस तरह का वैकल्पिक आवास उपलब्ध है, इसकी उपयुक्तता साथ ही अन्य कारक जैसे कि मकान मालिक के परिवार का आकार क्या आवास मकान मालिक के व्यवसाय को चलाने के लिए पर्याप्त है।

न्यायालय ने पाया कि निर्धारित प्राधिकारी केवल किरायेदार द्वारा संदर्भित वैकल्पिक आवास उपलब्ध होने के आधार पर रिहाई आवेदन अस्वीकार करने में धीमा होगा। यह माना गया कि मकान मालिक हमेशा यह तय करने के लिए सबसे अच्छा मध्यस्थ होगा कि कौन सा आवास उसके व्यवसाय के लिए सबसे उपयुक्त होगा।

इसके अलावा यह भी देखा गया कि संपत्ति के एक हिस्से को किराए पर देने का कार्य इसे हमेशा के लिए अपरिवर्तनीय किरायेदारी में नहीं बदलना चाहिए।

निर्धारित प्राधिकारी द्वारा आदेश की जांच करते हुए न्यायालय ने माना कि तीसरी दुकान में सीढ़ी होने का मतलब है कि परिवार के सदस्य पहली मंजिल या छत पर जाने के लिए इसका इस्तेमाल करेंगे। इसका मतलब मरम्मत की दुकान के काम के घंटों के दौरान अजनबियों के संपर्क में आना था, जो उचित नहीं होगा। यह माना गया कि मकान मालिक यह तय करने की सबसे अच्छी स्थिति में होगा कि कौन सा आवास उसके व्यवसाय के लिए उपयुक्त होगा।

अपीलीय प्राधिकरण के आदेश के संबंध में न्यायालय ने पाया कि प्राधिकरण ने दोनों दुकानों की उपयुक्तता निर्धारित करने के लिए दोनों दुकानों के सामने सड़क की चौड़ाई पर विचार किया और पाया कि तीसरी दुकान एक ही समय में ऑटो मरम्मत कार्य और ऑटो स्पेयर पार्ट्स की बिक्री करने के लिए उपयुक्त नहीं थी।

परिणामस्वरूप, यह माना गया कि नियम, 1972 की धारा 16(1)(डी) के तहत भी निर्धारित प्राधिकारी द्वारा लौटाए गए निष्कर्ष, अपील में पुष्टि किए गए, उचित थे। न्यायालय ने माना कि रिकॉर्ड के सामने कोई त्रुटि या कानून की कोई स्पष्ट त्रुटि नहीं थी और अनुच्छेद 227 के तहत कोई हस्तक्षेप वारंट नहीं था।

तदनुसार याचिका खारिज कर दी गई।

केस टाइटल: जुल्फिकार अहमद और 7 अन्य बनाम जहांगीर आलम [अनुच्छेद 227 के तहत मामले संख्या - 6479 वर्ष 2021]