भूमि अधिग्रहण कार्यवाही में मुआवज़े का आकलन करने के लिए प्रासंगिक कारक: सुप्रीम कोर्ट ने बताया

सुप्रीम कोर्ट ने प्रासंगिक कारकों की तीन श्रेणियां निर्धारित कीं, जिन्हें भूमि अधिग्रहण कार्यवाही में मुआवज़े की उचित राशि निर्धारित करने के लिए भूमि के अनुमानित मूल्य का निर्धारण करते समय विचार किया जाना चाहिए।

अदालत ने कारकों की नीचे उल्लिखित श्रेणियों को विकसित किया है ताकि इन कारकों के आधार पर भूमि का मूल्यांकन सुनिश्चित किया जा सके, और अटकलों के आधार पर भूमि मूल्यांकन निर्धारित करने के लिए न्यायिक विवेक के लिए कोई जगह नहीं बचेगी।

न्यायालय ने ऐसे कारकों को तीन श्रेणियों में विभाजित किया: -

"i. भूमि की विशेषताएं: भूमि का मूल्यांकन निस्संदेह इसकी अंतर्निहित विशेषताओं से प्रभावित होता है। भूमि का एक टुकड़ा जो लाभप्रद विशेषताओं से संपन्न है जो इसकी पहुंच और उपयोगिता को बढ़ाता है, वह उच्च बाजार मूल्य प्राप्त करता है और इस प्रकार, ऐसी विशेषताओं से रहित भूमि की तुलना में अधिक मूल्यांकन करता है। ऐसी विशेषताओं में योगदान देने वाले प्रमुख कारकों में सड़कों और परिवहन के अन्य साधनों के माध्यम से कनेक्टिविटी, भूमि का आकार और प्रकार, बिजली और पानी जैसी आवश्यक उपयोगिताओं की उपलब्धता, भूमि की सतह की समतलता , सामने की चौड़ाई और आसपास के क्षेत्र की प्रकृति और स्थिति आदि शामिल हैं।

ii. भूमि की भविष्य की क्षमता: इसकी विशेषताओं के अलावा, भूमि का मूल्यांकन इसकी क्षमता से भी प्रभावित होता है। वाणिज्यिक या आवासीय उद्देश्यों के लिए उपयोग की जाने वाली भूमि; जो किसी विकसित क्षेत्र में या उसके आस-पास स्थित है; या जो पर्यटन स्थलों के निकट है, भविष्य में अधिक मूल्य रखने वाली मानी जाती है। नतीजतन, भूमि के मालिक भविष्य में उच्च कीमतों की उम्मीद कर सकते हैं और तदनुसार इन विशेषताओं से रहित भूमि की तुलना में उच्च बिक्री मूल्य की मांग कर सकते हैं। तदनुसार, ये विशेषताएं मूल्यांकन में वृद्धि का कारण भी बनती हैं; और

iii. बाजार भावना को दर्शाने वाले कारक: बाजार भावनाएं भूमि मूल्यांकन के शक्तिशाली चालक हैं। भले ही किसी विशेष भूमि में सभी वांछनीय विशेषताएं मौजूद हों, फिर भी इसका मूल्यांकन प्रभावित हो सकता है, यदि 1894 अधिनियम की धारा 4 के तहत अधिसूचना के प्रकाशन के समय बाजार की स्थितियां प्रतिकूल थीं। आर्थिक मंदी, राजनीतिक अस्थिरता, सट्टा निवेश या रियल एस्टेट संकट जैसे कारक भूमि के कथित मूल्य को प्रभावित कर सकते हैं। इस प्रकार, भूमि मूल्यांकन का आकलन करते समय इन बाहरी आर्थिक और राजनीतिक कारकों पर भी विचार किया जाना चाहिए।

जस्टिस सूर्यकांत और जस्टिस केवी विश्वनाथन की पीठ ने कहा कि तीन श्रेणियों में विभाजित उपरोक्त कारकों को एक प्रासंगिक कारक के रूप में माना जाएगा जो भूमि के अधिग्रहण पर भूमि मालिकों को दिए जाने वाले मुआवजे का आकलन करने के लिए भूमि के मूल्यांकन का फैसला करेगा।

न्यायालय ने कहा कि भूमि का मूल्यांकन कई कारकों से प्रभावित होता है, जैसे कि उसका स्थान, आस-पास की बाजार स्थितियां, व्यवहार्य उपयोग आदि, जिसमें साक्ष्य और गणना भूमि के मूल्य का अनुमान लगाने में सहायता कर सकती है, हालांकि वे अंततः सटीकता के बजाय अनुमान लगाने के उपकरण के रूप में काम करते हैं।

जस्टिस सूर्यकांत द्वारा लिखित निर्णय में कहा गया,

“इसके अनुसार, जबकि न्यायालय प्रत्यक्ष साक्ष्य की अनुपस्थिति में भूमि के मूल्य का उचित अनुमान लगाने में अनुमान के सिद्धांत का उपयोग कर सकता है, यह अभ्यास पूरी तरह से काल्पनिक नहीं होना चाहिए। इसके बजाय, न्यायालय को समग्र दृष्टिकोण अपनाना चाहिए और मुआवजे के उचित निर्धारण पर पहुंचने के लिए सभी प्रासंगिक कारकों और मौजूदा साक्ष्यों पर विचार करना चाहिए, भले ही वे सीधे तुलनीय न हों।”

कृष्ण कुमार बनाम भारत संघ (2015) 15 SCC 220 के मामले से संदर्भ लेते हुए न्यायालय का मानना ​​था कि मुआवजे का निर्धारण अनुमान के सिद्धांत को लागू करके, उसी पर मामूली वृद्धि देने के बाद सर्कल रेट के आधार पर किया जा सकता है।

पृष्ठभूमि

वर्तमान मामले में, न्यायालय ने इलाहाबाद हाईकोर्ट के उस निर्णय के विरुद्ध न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण (नोएडा) की याचिका पर निर्णय लिया, जिसमें भूमि स्वामियों को दिए जाने वाले मुआवजे को 340 रुपये प्रति वर्ग गज से बढ़ाकर 449 रुपये प्रति वर्ग गज कर दिया गया था।

अपीलकर्ता/नोएडा ने तर्क दिया कि सर्किल रेट प्रासंगिक कट-ऑफ तिथियों पर अधिग्रहित भूमि के सही बाजार मूल्य को सटीक रूप से प्रतिबिंबित नहीं कर सकता है, क्योंकि अधिग्रहण कृषि भूमि के अविकसित बड़े हिस्से का किया गया था।

इसके विपरीत, भूमि स्वामियों/प्रतिवादियों द्वारा यह तर्क दिया गया कि भूमि की क्षमता का मूल्यांकन करने के लिए आवश्यक कारक वही हैं, जिनका उपयोग सर्किल रेट तय करने के लिए किया जाता है। प्रतिवादियों ने दलील दी कि उन्हें दिए गए मुआवजे की राशि उचित थी, क्योंकि अधिग्रहित भूमि विकसित क्षेत्रों के बीच और एमिटी पब्लिक स्कूल, एक बड़े गोल्फ कोर्स, एक फिल्म सिटी और तीनों तरफ विकसित आवासीय कॉलोनियों और शॉपिंग क्षेत्रों के पास स्थित होने का दावा किया गया था।

भूमि मालिकों के तर्क में बल पाते हुए, न्यायालय ने कहा कि चूंकि संबंधित भूमि में भविष्य में वाणिज्यिक विकास की महत्वपूर्ण संभावनाएं हैं, जैसा कि नोएडा के सेक्टर 18 में देखा गया है, इसलिए भूमि मालिक मुआवजे में वृद्धि के हकदार थे।

अपील को आंशिक रूप से स्वीकार करते हुए, न्यायालय ने अपीलकर्ता/नोएडा को निर्देश दिया था कि वह भूमि मालिकों को 449 रुपये प्रति वर्ग गज के बजाय 403 रुपये प्रति वर्ग गज की दर से मुआवजा प्रदान करे, इस तथ्य पर विचार करने के बाद कि भूमि का मूल्यांकन प्रति वर्ष 15% बढ़ गया है।

मामला: न्यू ओखला औद्योगिक विकास प्राधिकरण बनाम हरनंद सिंह (मृतक) एलआर एवं अन्य के माध्यम से।