रेरा के प्रावधानों के तहत मजबूत नियामक तंत्र और 'बिक्री के लिए समझौते' का मसौदा पहले ही निर्धारित है; मॉडल बिल्डर खरीदार समझौते की याचिका पर केंद्र ने सुप्रीम कोर्ट में कहा

एक मॉडल बिल्डर खरीदार समझौते की मांग करने वाली याचिका के जवाब में केंद्र सरकार ने सुप्रीम कोर्ट के समक्ष प्रस्तुत किया है कि रेरा [रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम ] के प्रावधानों के तहत एक मजबूत नियामक तंत्र और 'बिक्री के लिए समझौते' का मसौदा पहले ही निर्धारित किया जा चुका है।

केंद्र के अनुसार, रेरा के तहत निर्धारित तंत्र घर खरीदारों और प्रमोटरों के अधिकारों और हितों को जवाबदेह और पारदर्शी तरीके से संतुलित करता है।

फ्लैट-खरीदारों की शिकायतों को उठाने वाली याचिकाओं के एक बैच में भारत संघ द्वारा दायर एक जवाबी हलफनामे के माध्यम से प्रस्तुत किया गया है कि समान बिल्डर-खरीदार और एजेंट-खरीदार समझौतों की अनुपस्थिति में, खरीदारों को लगाए गए नियमों और शर्तों पर डेवलपर्स की दया पर छोड़ दिया जाता है।

आवास और शहरी मामलों के मंत्रालय ने अपने हलफनामे में प्रस्तुत किया है कि रेरा विवादों के त्वरित निर्णय के माध्यम से उचित लेनदेन, समय पर वितरण और गुणवत्ता निर्माण के महत्वपूर्ण मुद्दों को संबोधित करता है, इस प्रकार घर खरीदारों को सशक्त बनाता है।

यह प्रस्तुत किया गया है कि रेरा के प्रावधानों के तहत, यदि डेवलपर बिक्री के लिए समझौते की शर्तों के अनुसार परियोजना को पूरा करने में विफल रहता है, तो एक घर खरीदार या तो ब्याज के साथ भुगतान की गई राशि की वापसी की मांग कर सकता है या कब्जा सौंपने तक देरी के हर महीने के लिए ब्याज मांग सकता है।

यह कहते हुए कि 2014 से पहले रियल एस्टेट क्षेत्र काफी हद तक अनियमित था, मंत्रालय ने निम्नलिखित विकासों की ओर इशारा किया है जो रेरा के नियामक शासन के तहत हुए हैं:

• जिन परियोजनाओं को पूर्णता प्रमाण पत्र नहीं मिला है, उन्हें रेरा के तहत पंजीकृत होने की आवश्यकता है।

• रेरा रियल एस्टेट क्षेत्र में पारदर्शिता, जवाबदेही और वित्तीय अनुशासन सुनिश्चित करता है और यह विज्ञापन, विपणन, बुकिंग, बिक्री आदि से पहले परियोजनाओं के पंजीकरण के लिए अनिवार्य है।

• रेरा रियल एस्टेट परियोजनाओं की समय पर डिलीवरी सुनिश्चित करता है और फंड के डायवर्जन से बचने के लिए संपूर्ण फंड प्रवाह भी नियामक द्वारा सख्त निगरानी के अधीन है, जो घर खरीदारों के हितों को भी सुरक्षित करेगा।

• रेरा डेवलपर्स, आवंटियों और एजेंटों द्वारा गैर-अनुपालन के मामले में रिफंड, ब्याज और जुर्माना के प्रावधानों के अलावा कारावास के सख्त दंड प्रावधानों का भी प्रावधान करता है।

• रेरा की धारा 13 'बिक्री के लिए समझौते' से संबंधित है और प्रमोटर को पहले बिक्री के लिए एक समझौते में प्रवेश किए बिना आवंटी से कोई जमा या अग्रिम स्वीकार नहीं करने से प्रतिबंधित करता है।

• रेरा की धारा 84 के अनुसार, उपयुक्त सरकार यानी राज्य सरकार को केंद्र शासित प्रदेशों में इसके आवेदन से जुड़े मामलों को छोड़कर इस अधिनियम के प्रावधानों को लागू करने के लिए नियमों को अधिसूचित करना होगा।

केंद्र ने बताया है कि उसने रेरा लागू होने के बाद 2016 में ही सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों के साथ 'बिक्री के लिए समझौते' का मसौदा साझा किया था।

इस संबंध में, केंद्र शासित प्रदेशों (चंडीगढ़) में से एक की बिक्री के लिए मसौदा नियम और समझौते को संदर्भ के लिए मंत्रालय की वेबसाइट पर अपलोड किया गया था। इसके बाद, विभिन्न अवसरों पर, विभिन्न बैठकों और पत्राचारों के माध्यम से राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों से उपरोक्त समझौते की स्थिति पर अनुवर्ती कार्रवाई की गई। वर्तमान में नागालैंड को छोड़कर, जिसके साथ सरकार चर्चा कर रही है, सभी राज्यों और केंद्र शासित प्रदेशों ने रेरा के तहत नियमों को अधिसूचित किया है।

कोर्ट ने 4 अक्टूबर को एडवोकेट अश्विनी उपाध्याय, डीएलएफ होम बायर्स के एक समूह और अन्य द्वारा दायर याचिकाओं पर केंद्र को नोटिस जारी किया था।

नोटिस जारी करते हुए न्यायमूर्ति डी वाई चंद्रचूड़ और न्यायमूर्ति बी वी नागरत्ना की पीठ ने दर्ज किया कि याचिकाएं केंद्र सरकार द्वारा रेरा, 2016 में पारदर्शिता और निष्पक्षता को बढ़ावा देने और इसके लक्ष्य और उद्देश्यों को बढ़ाने के लिए एक मॉडल बीबीए और एबीए तैयार करने के लिए निर्देशों की मांग करती हैं।

बाद में, न्यायमूर्ति चंद्रचूड़ ने एएसजी नटराज, जो एक असंबद्ध मामले में पीठ के सामने पेश हो रहे थे, को न्यायालय की सहायता करने के लिए कहा था।

बेंच ने कहा था,

"यह एक महत्वपूर्ण मामला है जहां मुद्दा रेरा के तहत एक मॉडल बिल्डर-खरीदार समझौते को तैयार करने की आवश्यकता के बारे में है। सरकार के पास ऐसा करने की शक्ति है ... घर खरीदारों का एक समूह अदालत में आया है। यह एक प्रतिकूल मामला नहीं है यह जनहित का एक बहुत ही महत्वपूर्ण मुद्दा है। कृपया हमारी मदद करें।"

केस: अश्विनी कुमार उपाध्याय बनाम भारत संघ और अन्य