'बिल्डर को लीज पर दी गई जमीन पर बने फ्लैट ट्रांसफर करने के लिए महाराष्ट्र सरकार की एनओसी की जरूरत नहीं': सुप्रीम कोर्ट ने सीनियर एडवोकेट अस्पी चिनॉय को राहत दी

सुप्रीम कोर्ट (Supreme Court) ने बॉम्बे हाईकोर्ट द्वारा सीनियर वकील अस्पी चिनॉय और कुछ अन्य लोगों को दी गई राहत को बरकरार रखा और कहा कि महाराष्ट्र सरकार एक डेवलपर को पट्टे पर दी गई भूमि पर बने फ्लैट ट्रांसफर को पंजीकृत करने के लिए एनओसी पर जोर नहीं दे सकती है।

अदालत ने स्पष्ट किया कि राज्य सरकार प्रीमियम की हकदार नहीं है जब भूमि किसी सोसायटी को आवंटित नहीं की जाती है, लेकिन एक बिल्डर को पट्टे पर दिया जाता है, जिसने निजी व्यक्तियों के लिए फ्लैट का निर्माण किया है, जिसने बदले में एक सहकारी समिति का गठन किया है।

जस्टिस बीआर गवई और जस्टिस बीवी नागरत्ना की बेंच ने कहा,

"इस प्रकार यह देखा जा सकता है कि, वर्तमान मामला ऐसा मामला नहीं है जहां सरकार द्वारा एक सहकारी समिति को भूमि आवंटित की जाती है। भूमि बिल्डर को पट्टे पर दी गई, जो सफल बोलीदाता था और फ्लैटों के स्वामित्व के बाद निजी व्यक्तियों को ट्रांसफर कर दिया गया। फ्लैट मालिकों की एक सोसायटी का गठन किया गया।"

वर्ष 1971 में राज्य सरकार ने बैक बे रिक्लेमेशन एस्टेट में कुछ भूखंडों के पट्टे के लिए प्रस्ताव आमंत्रित किए थे। उक्त नोटिस के प्रत्युत्तर में एस्थेटिक बिल्डर्स प्राइवेट लिमिटेड ने बोली लगाई। अपार्टमेंट के निर्माण के बाद, बिल्डर ने उन्हें व्यक्तिगत खरीदारों को बेच दिया, जिन्होंने बदले में वरुणा परिसर सहकारी समिति लिमिटेड नामक एक सहकारी समिति का गठन किया।

16 दिसंबर 2000 को, प्रतिवादी संख्या 1 (सीनियर वकील अस्पी चिनॉय) ने श्रीमती रेशमी देवी अग्रवाल के साथ एक विशेष फ्लैट और सोसाइटी में पांच शेयरों पर कब्जा करने के अधिकार खरीदने के लिए एक समझौता किया।

जब प्रतिवादी नंबर 1 ने पंजीकरण के लिए उप-पंजीयक कार्यालय से संपर्क किया, तो पंजीकरण अस्वीकार कर दिया गया और उन्हें कलेक्टर से एनओसी प्राप्त करने का निर्देश दिया गया। इसके चलते प्रतिवादी ने हाईकोर्ट का रुख किया।

राज्य ने तर्क दिया कि 12 मई, 1983 (1983 संकल्प) के सरकारी संकल्प और 9 जुलाई, 1999 (1999 संकल्प) के सरकारी संकल्प के मद्देनजर, राज्य फ्लैटों के हस्तांतरण की अनुमति देने की शर्त के रूप में प्रीमियम का दावा करने का हकदार है। लेकिन उच्च न्यायालय ने इन सबमिशन की सराहना नहीं की और याचिका खारिज कर दी। यह मामला होने के कारण, राज्य ने शीर्ष न्यायालय का रुख किया।

राज्य की ओर से पेश सीनियर वकील शेखर नफड़े ने प्रस्तुत किया कि महाराष्ट्र भूमि राजस्व संहिता, 1966 की धारा 40 राज्य सरकार को किसी भी भूमि को ऐसे नियमों और शर्तों पर निपटाने का अधिकार देती है जो वह उचित समझे।

उन्होंने प्रस्तुत किया कि, चूंकि 1999 का संकल्प विशेष रूप से उन नियमों और शर्तों को प्रदान करता है जिन पर भूमि का निपटान किया जा सकता है, उच्च न्यायालय का निर्णय जो उक्त पहलू पर विचार करने में विफल रहा, बरकरार रखने योग्य नहीं है।

प्रतिवादी की ओर से सीनियर वकील सीयू सिंह ने प्रस्तुत किया कि उच्च न्यायालय ने सभी प्रासंगिक पहलुओं पर विचार किया है और इस प्रकार, उच्च न्यायालय के तर्कसंगत निर्णय और आदेश के साथ किसी हस्तक्षेप की आवश्यकता नहीं है।

मामले को देखने के बाद, अदालत ने कहा कि 1983 के संकल्प और 1999 के प्रस्ताव के अनुसार, राज्य सरकार को विभिन्न श्रेणियों की सहकारी समितियों को रियायती दरों पर भूमि आवंटित करने का अधिकार है।

लेकिन विचाराधीन भूमि उस बिल्डर को आवंटित कर दी गई है जिसने एक सार्वजनिक नोटिस के जवाब में बोली में भाग लिया था। बोली प्रक्रिया में सफल होने के बाद उक्त बिल्डर को भूमि आवंटित की गई थी। पट्टे के अनुसार, उसे उक्त भूमि पर कम से कम 10 लाख रुपये की लागत से भवन का निर्माण करना था और इसे निजी आवास के लिए बेचना था। दोहराने के लिए, बिल्डर द्वारा व्यक्तिगत खरीदारों को फ्लैट बेचने के बाद, उन्होंने वर्ष 1977 में एक सहकारी समिति का गठन किया, जिसमें सोसायटी ने भूमि का स्वामित्व उक्त बिल्डर द्वारा हस्तांतरित किया गया।

कोर्ट ने देखा कि यह मामला होने के कारण 1983 का था और 1999 के संकल्प वर्तमान मामले में लागू नहीं होंगे। कोर्ट ने कहा कि 1999 और 1983 के प्रस्ताव उन सहकारी समितियों पर लागू होते हैं, जिन्हें सरकारी जमीन रियायती दरों पर मंजूर की जाती है।

कोर्ट ने कहा,

"हम पाते हैं कि वर्तमान मामले के तथ्यों में, चूंकि भूमि एक सोसाइटी को नहीं बल्कि एक बिल्डर को पट्टे पर आवंटित की गई थी, जिसने निजी व्यक्तियों के लिए फ्लैटों का निर्माण किया है, जिन्होंने बाद में एक सहकारी समिति का गठन किया है। 1983 और 1999 का संकल्प ऐसे समाज के सदस्यों पर लागू नहीं होगा।"

इन टिप्पणियों के साथ कोर्ट ने यह कहते हुए अपीलों को खारिज कर दिया कि राज्य सरकार द्वारा किए गए प्रस्तुतीकरण में जाने की कोई आवश्यकता नहीं है।

केस टाइटल: द स्टेट ऑफ महाराष्ट्र बनाम असपी चिनॉय एंड अन्य| सिविल अपील संख्या 5809 ऑफ 2011

साइटेशन : 2022 लाइव लॉ (एससी) 825

आदेश की कॉपी यहां पढ़ें: