सिविल अदालतों के अधिकार क्षेत्र को मकान मालिक-किरायेदार विवादों से बाहर रखा गया है, विशेष रूप से राज्य किराया अधिनियमों के प्रावधानों के तहत : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने माना है कि सिविल अदालतों के अधिकार क्षेत्र को मकान मालिक-किरायेदार विवादों से बाहर रखा गया है, जब वे विशेष रूप से राज्य किराया अधिनियमों के प्रावधानों द्वारा कवर किए जाते हैं, जिन्हें अन्य कानूनों पर ओवरराइडिंग प्रभाव दिया जाता है।

कोर्ट ने सुभाष चंदर और अन्य बनाम मैसर्स भारत पेट्रोलियम कॉरपोरेशन लिमिटेड के मामले में बर्मा शेल (उपक्रमों का अधिग्रहण) अधिनियम, 1976 और हरियाणा (किराया और बेदखली नियंत्रण) अधिनियम, 1973 के बीच परस्पर क्रिया की व्याख्या करते हुए यह कहा है।

सर्वोच्च न्यायालय ने दोहराया कि यदि कोई संपत्ति राज्य किराया अधिनियम के दायरे में आती है, भले ही संविदात्मक किरायेदारी की अवधि या संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 के अनुसार अवधि की समाप्ति के बाद भी, किसी किरायेदार को केवल उक्त किराया अधिनियम के प्रावधानों के संदर्भ में बेदखल किया जा सकता है

न्यायमूर्ति अजय रस्तोगी और न्यायमूर्ति अभय एस ओक की पीठ ने अपील को खारिज कर दिया और पंजाब और हरियाणा हाईकोर्ट के फैसले को बरकरार रखा, जिसमें कहा गया था सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र को रोक दिया गया था और अपीलकर्ताओं द्वारा राज्य किराया अधिनियम के तहत किराया नियंत्रक के समक्ष कब्जे से लिए याचिका दाखिल करनी चाहिए थी।

तथ्यात्मक पृष्ठभूमि

विषय संपत्ति मेसर्स बर्मा शेल ऑयल स्टोरेज डिस्ट्रीब्यूटिंग कंपनी लिमिटेड को लीज डीड दिनांक 04.06.1958 के तहत 20 साल की निश्चित अवधि के लिए पट्टे पर दी गई थी।

लीज डीड की शर्तों के अनुसार इसे अगले 20 वर्षों के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है। 20 वर्षों की समाप्ति से पहले, केंद्र सरकार ने बर्मा शेल (उपक्रमों का अधिग्रहण) अधिनियम, 1976, ("1976 अधिनियम") अधिनियमित किया और मेसर्स भारत पेट्रोलियम कॉरपोरेशन लिमिटेड ("भारत पेट्रोलियम") ने लीजहोल्ड अधिकारों का अधिग्रहण किया। पट्टा अंततः 01.04.1998 को समाप्त हो गया।

30.01.1998 को, अपीलकर्ता ने भारत पेट्रोलियम को किरायेदारी समाप्त करने के लिए एक कानूनी नोटिस भेजा। इसके बाद, अपीलकर्ता ने इस आधार पर एक वाद दायर किया कि उनके पूर्ववर्ती हित में विषय संपत्ति के मालिक थे और उन्हें व्यवसाय के विस्तार के लिए अपनी व्यक्तिगत वास्तविक आवश्यकता के लिए संपत्ति की आवश्यकता थी।

सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र पर हमला करते हुए, भारत पेट्रोलियम ने तर्क दिया कि उन्हें केवल हरियाणा (किराया और बेदखली नियंत्रण) अधिनियम, 1973 ("1973 अधिनियम") के प्रावधानों के तहत बेदखल किया जा सकता है।

उसी का खंडन करते हुए, अपीलकर्ताओं ने तर्क दिया कि वाद संपत्ति 1976 के विशेष अधिनियम द्वारा शासित होगी। यह तर्क दिया गया कि वैकल्पिक रूप से, अपीलकर्ताओं की सहमति के बिना विषय संपत्ति को भारत पेट्रोलियम द्वारा मेसर्स बनारसी लाल एंड सन्स को सबलेट किया गया था। ट्रायल कोर्ट ने भारत पेट्रोलियम को विषय संपत्ति के अनधिकृत कब्जे में रखा था। अपील न्यायालय के साथ-साथ हाईकोर्ट का विचार था कि दीवानी न्यायालय का अधिकार क्षेत्र नहीं था क्योंकि विषय भूमि 1973 के अधिनियम द्वारा शासित थी।

अपीलकर्ताओं की दलीलें

अपीलकर्ताओं की ओर से उपस्थित वरिष्ठ अधिवक्ता मनोज स्वरूप ने प्रस्तुत किया कि विशेष अधिनियम 1976 की धारा 11 का प्रावधानों के साथ असंगत अन्य सभी कानूनों पर ओवरराइडिंग प्रभाव था। इसके अलावा, उन्होंने तर्क दिया कि लीज डीड ने केवल एक नवीनीकरण की अनुमति दी जिसके बाद भारत पेट्रोलियम अतिक्रमण वाला बन गया। 1973 के अधिनियम के तहत भारत पेट्रोलियम के वैधानिक किरायेदार होने के दावे को 1976 के अधिनियम का उल्लंघन बताया गया था।

उत्तरदाताओं की दलीलें

अपीलकर्ताओं की ओर से उपस्थित वरिष्ठ अधिवक्ता वी गिरी ने तर्क दिया कि भारत पेट्रोलियम 1973 के अधिनियम के तहत वैधानिक किरायेदार बन गया था और 1973 के अधिनियम की धारा 13 को लागू करके ही बेदखल किया जा सकता था। उसी के आधार पर, यह प्रस्तुत किया गया था कि विवाद में किराया नियंत्रक का अधिकार क्षेत्र है न कि सिविल कोर्ट का।

सुप्रीम कोर्ट द्वारा विश्लेषण

न्यायालय ने पाया कि यह निर्विवाद है कि अपीलकर्ता विषय संपत्ति के मालिक थे और कैथल की नगरपालिका सीमा के भीतर स्थित होने के कारण यह 1973 के अधिनियम द्वारा शासित थे। यह नोट किया गया कि 1976 के अधिनियम की धारा 3 के अनुसार, बर्मा शेल का अधिकार, टाइटल, हित, अन्य बातों के साथ-साथ, विषय संपत्ति में केंद्र सरकार में निहित था, जिसे भारत पेट्रोलियम को प्रदान किया गया था।

1976 के अधिनियम के अवलोकन पर, न्यायालय का विचार था कि धारा 7(3) के तहत भारत पेट्रोलियम एक वैधानिक किरायेदार है। वी धनपाल चेट्टियार बनाम येसोदई अम्मल (1979) 4 SCC 214 में संवैधानिक बेंच के फैसले का जिक्र करते हुए कोर्ट ने दोहराया कि संपत्ति के हस्तांतरण की धारा 106 के अनुसार संविदात्मक किरायेदारी की अवधि समाप्त होने या अवधि की समाप्ति के बाद भी अधिनियम, 1882 के अनुसार, एक किरायेदार को केवल राज्य किराया अधिनियम के प्रावधानों के अनुसार ही बेदखल किया जा सकता है।

भले ही 1976 के अधिनियम की धारा 11 का एक ओवरराइडिंग प्रभाव था, यह माना गया कि दीवानी न्यायालय के अधिकार क्षेत्र को विशेष रूप से 1973 के अधिनियम के प्रावधानों द्वारा कवर किए गए क्षेत्र से रोक दिया गया था, जो विषय पर एक पूर्ण कोड था।

"...कि अन्य कानूनों को बाहर करने के लिए एक किरायेदार/मकान मालिक के अधिकारों को निर्धारित करने वाला पूरा कोड होने के नाते, हम हाईकोर्ट द्वारा दिए गए फैसले में व्यक्त किए गए विचार में कोई त्रुटि नहीं पाते हैं कि सिविल कोर्ट के अधिकार क्षेत्र को प्रतिबंधित किया जाए और निष्कासन के लिए उपचारात्मक तंत्र केवल अधिनियम 1973 के प्रावधान के तहत संभव हो सकता है ।"

केस: सुभाष चंदर और अन्य बनाम मैसर्स भारत पेट्रोलियम कॉर्पोरेशन लिमिटेड ( बीपीसीएल) और अन्य।

प्रशस्ति पत्र: 2022 लाइव लॉ (एससी) 101

केस संख्या और दिनांक: 2012 की सिविल अपील संख्या 7517 | 28 जनवरी 2022

पीठ : जस्टिस अजय रस्तोगी और जस्टिस अभय एस ओक

अपीलकर्ता के लिए वकील: वरिष्ठ अधिवक्ता मनोज स्वरूप; एडवोकेट-ऑन-रिकॉर्ड रोहित कुमार सिंह

प्रतिवादी के लिए वकील: वरिष्ठ अधिवक्ता, वी गिरी; एडवोकेट-ऑन-रिकॉर्ड पारिजात सिन्हा, डॉ विपिन गुप्ता।

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