सिर्फ मकान मालिक-किरायेदार के रिश्ते को नकारकर प्रतिवादी किराया जमा किए बिना वाद के लंबित रहने के दौरान संपत्ति का आनंद नहीं ले सकता : सुप्रीम कोर्ट

सुप्रीम कोर्ट ने कहा है कि कोई प्रतिवादी सिर्फ मकान मालिक-किरायेदार/पट्टादाता- पट्टेदार के रिश्ते को नकारकर किराए/नुकसान की राशि जमा किए बिना वाद के लंबित रहने के दौरान संपत्ति का आनंद नहीं ले सकता है।

जस्टिस दिनेश माहेश्वरी और अनिरुद्ध बोस की बेंच ने अपील की अनुमति देते हुए कहा,

"वादी के टाईटल से इनकार करने और वादी और प्रतिवादी के बीच मकान मालिक और किरायेदार के संबंध से इनकार करने के प्रस्ताव के संदर्भ में, हम यह भी कह सकते हैं कि इस तरह का इनकार सरलीकृत पट्टेदार/किरायेदार बकाया जमा करने के लिए छूट नहीं देता है और वह किराए/नुकसान की राशि जमा कराए बिना उपयोग और व्यवसाय के लिए इसका प्रयोग नहीं कर सकता है जब तक कि वह यह नहीं दिखा देता कि उसने इस तरह के भुगतान को वैध और वास्तविक तरीके से किया है। बेशक, सद्भावना का सवाल तथ्य का सवाल है, हर मामले में इसके तथ्यों के संदर्भ में निर्धारित किया जाना है लेकिन , यह एक सामान्य प्रस्ताव के रूप में निर्धारित नहीं किया जा सकता है कि केवल वादी के टाईटल या मकान मालिक-किरायेदार/पट्टादाता-पट्टेदार के रिश्ते से इनकार करके, वर्तमान प्रकृति के वाद के लंबित रहने के दौरान प्रतिवादी बिना किराए / नुकसान की राशि जमा किए संपत्ति का आनंद ले सकता है। न्यायालय मामले में सिविल प्रक्रिया संहिता के आदेश XV नियम 5 की प्रयोज्यता पर निर्णय ले रहा था। इस प्रावधान के अनुसार, किराए की बकाया राशि जमा करने में चूक होने पर बेदखली के वाद में प्रतिवादी का बचाव किया जा सकता है। अदालत ने यह भी कहा कि आदेश XV नियम 5 सीपीसी मौलिक सिद्धांत का प्रतीक है कि "किरायेदार के लिए उपयोग और व्यवसाय के लिए किराए या नुकसान के भुगतान में कोई छूट नहीं है, चाहे पट्टा अस्तित्व में है या यह निर्धारित किया गया है।"

कोर्ट ने आगे कहा,

"आदेश XV नियम 5 सीपीसी द्वारा परिकल्पित प्रकृति के वाद में एकमात्र बुनियादी आवश्यकता प्रतिवादी का चरित्र है जो वाद परिसर में पट्टेदार / किरायेदार के रूप में है।"

वर्तमान मामले में वादी ने ट्रायल कोर्ट के समक्ष एक वाद दायर किया था, जिसमें कहा गया था कि वह एक दुकान की मालिक थी क्योंकि उसने पूर्व मालिक से पंजीकृत बिक्री विलेख किया था। उसने वाद में यह भी कहा कि प्रतिवादी जो किराए और करों के भुगतान में एक पुराना चूककर्ता है,वो दुकान में किरायेदार था।

मकान मालिक और किरायेदार के रिश्ते से इनकार करते हुए, प्रतिवादी ने अपने लिखित बयान में कहा कि कथित बिक्री विलेख अवैध और शून्य था। प्रतिवादी के बयान को रद्द करने के लिए प्रार्थना करते हुए, वादी ने आदेश XV नियम 5, सीपीसी के तहत इस आधार पर एक आवेदन दिया था कि प्रतिवादी ने कोई किराया जमा नहीं किया था और किसी भी किराए के भुगतान को स्थापित करने के लिए कोई सबूत नहीं पेश किया था। प्रतिवादी द्वारा इस आधार पर आवेदन का विरोध किया गया था कि लागू किए गए प्रावधान केवल उस मामले पर लागू होते हैं जहां प्रतिवादी ने वादी को अपने मकान मालिक के रूप में स्वीकार किया था। बचाव पक्ष की दलील को ट्रायल कोर्ट ने यह कहते हुए खारिज कर दिया कि प्रतिवादी द्वारा वादी को किराए का भुगतान दिखाने के लिए कोई सबूत रिकॉर्ड पर नहीं रखा गया था और कहा कि भले ही किरायेदार मकान मालिक और किरायेदार के रिश्ते से इनकार करेगा, आदेश के तहत आवेदन XV नियम 5 सीपीसी सुनवाई योग्य है।

चूंकि एडीजे ने एकल न्यायाधीश के विचार को बरकरार रखा, इसलिए प्रतिवादी ने हाईकोर्ट का दरवाजा खटखटाया। हाईकोर्ट ने प्रतिवादी के आवेदन को स्वीकार करते हुए, उसके समक्ष आक्षेपित आदेशों को रद्द करते हुए प्रतिवादी को एक महीने के भीतर ब्याज सहित किराए की बकाया राशि जमा करने का निर्देश दिया और वर्तमान किराया, जैसा कि ट्रायल कोर्ट द्वारा निर्धारित किया गया था,वाद के लंबित रहने तक हर महीने सात तारीख को जमा करने का निर्देश दिया।

हाईकोर्ट के आदेश से व्यथित वादी ने सुप्रीम कोर्ट का दरवाजा खटखटाया। अपीलकर्ता के वकील ने आग्रह किया कि हाईकोर्ट ने आदेश XV नियम 5 सीपीसी के प्रावधानों की गलत व्याख्या की है और उन्हें गलत तरीके से लागू किया है और प्रतिवादी द्वारा दायर याचिका को केवल यह मानते हुए अनुमति दी है कि वह कुछ भोग का हकदार है, लेकिन अधीनस्थ न्यायालयों द्वारा पारित सुविचारित आदेशों को पलटने के लिए कोई विशेष कारण या खोज के बिना ही से किया गया है। आदेश XV नियम 5 सीपीसी में निहित प्रावधानों का उल्लेख करते हुए, वकील ने प्रस्तुत किया कि उक्त प्रावधानों के अनुसार, प्रतिवादी की दुकान के किरायेदार होने के नाते, दुकान के उपयोग और कब्जे के लिए पूरे किराए का भुगतान या जमा करना आवश्यक था। लेकिन, उन्होंने पहली सुनवाई पर न तो भुगतान किया और न ही देय राशि जमा की।

बिमल चंद जैन बनाम श्री गोपाल अग्रवाल: 1981 (3) SCC 486 और माणिक लाल मजूमदार और अन्य बनाम गौरांग चंद्र डे और अन्य : AIR 2005 SC 1090 में निर्धारित कानून पर भरोसा करते हुए प्रतिवादी के वकील ने प्रस्तुत किया कि जब उसने मकान मालिक और किरायेदार के संबंध के अस्तित्व के संबंध में विशिष्ट याचिका दी थी, तो वह आदेश XV नियम 5 सीपीसी के अनुसार कोई किराया जमा करने के लिए उत्तरदायी नहीं था।

इस मुद्दे पर निर्णय लेने के लिए कि क्या हाईकोर्ट सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 के आदेश XV नियम 5 के संदर्भ में बचाव को बंद करने के आदेश को उलटने में सही था, पीठ ने आदेश XV के प्रावधानों से संबंधित कुछ बुनियादी कारकों का उल्लेख किया जिसमें नियम 5 सीपीसी एक ही बार में देखा जा सकता है।

अदालत ने कहा,

"इन प्रावधानों के अनुसार, पट्टेदाता द्वारा पट्टे के निर्धारण के बाद पट्टेदार को बेदखल करने के वाद में उपयोग और व्यवसाय के लिए किराए या मुआवजे की वसूली के लिए, प्रतिवादी दायित्व के तहत है: (1) उसके द्वारा स्वीकार की गई पूरी राशि को ब्याज के साथ 9% प्रति वर्ष की दर से या वाद की पहली सुनवाई से पहले जमा करने के लिए ; और (2) वाद के लम्बित होने के एक सप्ताह के भीतर देय मासिक राशि को नियमित रूप से जमा करना। इनमें से किसी एक को जमा करने में चूक का परिणाम यह होता है कि न्यायालय उसके बचाव को रद्द कर सकता है। अभिव्यक्ति 'पहली सुनवाई' का अर्थ है लिखित बयान दाखिल करने की तारीख या समन में उल्लिखित सुनवाई की तारीख; और कई तारीख के मामले में, उनमें से अंतिम। अभिव्यक्ति 'मासिक देय राशि' का अर्थ है हर महीने देय राशि, चाहे किराए के रूप में या उपयोग और व्यवसाय के लिए नुकसान के रूप में, करों के अलावा कोई अन्य कटौती नहीं करने के बाद किराए की स्वीकृत दर पर, यदि पट्टेदार के खाते पर स्थानीय प्राधिकरण को भुगतान किया जाता है। हालांकि, यह अपेक्षा की जाती है कि बचाव को समाप्त करने का आदेश देने से पहले, न्यायालय प्रतिवादी के अभ्यावेदन पर विचार करेगा, यदि मासिक राशि, पहली सुनवाई के 10 दिनों के भीतर या निर्धारण होने की तारीख से एक सप्ताह की समाप्ति के 10 दिनों के भीतर किया जाता है।"

हाईकोर्ट के विचार को खारिज करते हुए, पीठ ने कहा,

"सम्मान के साथ, हाईकोर्ट के उक्त निष्कर्ष को केवल एक अनुमानात्मक कहा जा सकता है, जो किसी भी कारण से समर्थित नहीं है। पैराग्राफ 44 में, निश्चित रूप से, हाईकोर्ट ने इस न्यायालय के निर्णयों के संदर्भ में देखा कि विवेकाधीन शक्ति का प्रयोग बड़ी सावधानी के साथ किया जाना चाहिए, लेकिन, इस न्यायालय द्वारा इस तरह की घोषणा का अर्थ यह नहीं पढ़ा जा सकता है कि प्रतिवादी / किरायेदार में जो कुछ भी दोष और वास्तविक की कमी हो सकती है, वह उसके बचाव की सद्भावना पर हमला न करने के तथाकथित " कृपा' को आसानी से देने के लिए होगा। इस तरह के दृष्टिकोण की न तो वैधानिक प्रावधानों द्वारा और न ही संदर्भित निर्णयों द्वारा परिकल्पना की गई है। वास्तव में, ऐसा दृष्टिकोण केवल कानून के प्रासंगिक प्रावधानों को निरर्थक बना देगा। अदालत को सभी प्रासंगिक तथ्यों और रिकॉर्ड पर मौजूद सामग्री से सावधान रहने की आवश्यकता है और नियमित रूप से बचाव को बंद नहीं करने की आवश्यकता है।"

केस: आशा रानी गुप्ता बनाम सर विनीत कुमार | 2022 की सिविल अपील 4682

साइटेशन: 2022 लाइव लॉ ( SC) 607

सिविल प्रक्रिया संहिता 1908 - आदेश XV नियम 5 - यह एक सामान्य प्रस्ताव के रूप में निर्धारित नहीं किया जा सकता है कि केवल वादी के टाईटल या मकान मालिक-किरायेदार/पट्टादात्ता-पट्टेदार के संबंध से इनकार करके, वर्तमान प्रकृति के वाद का एक प्रतिवादी वाद के लंबित रहने के दौरान संपत्ति का किराया/नुकसान की राशि जमा किए बिना आनंद ले सकता है (पैरा 14)

सिविल प्रक्रिया संहिता 1908- आदेश XV नियम 5- इन प्रावधानों के अनुसार, पट्टेदाता द्वारा पट्टे के निर्धारण के बाद पट्टेदार को बेदखल करने के वाद में उपयोग और व्यवसाय के लिए किराए या मुआवजे की वसूली के लिए, प्रतिवादी दायित्व के तहत है: (1) उसके द्वारा स्वीकार की गई पूरी राशि को ब्याज के साथ 9% प्रति वर्ष की दर से या वाद की पहली सुनवाई से पहले जमा करने के लिए ; और (2) वाद के लम्बित होने के एक सप्ताह के भीतर देय मासिक राशि को नियमित रूप से जमा करना। इनमें से किसी एक को जमा करने में चूक का परिणाम यह होता है कि न्यायालय उसके बचाव को रद्द कर सकता है। अभिव्यक्ति 'पहली सुनवाई' का अर्थ है लिखित बयान दाखिल करने की तारीख या समन में उल्लिखित सुनवाई की तारीख; और कई तारीख के मामले में, उनमें से अंतिम। अभिव्यक्ति 'मासिक देय राशि' का अर्थ है हर महीने देय राशि, चाहे किराए के रूप में या उपयोग और व्यवसाय के लिए नुकसान के रूप में, करों के अलावा कोई अन्य कटौती नहीं करने के बाद किराए की स्वीकृत दर पर, यदि पट्टेदार के खाते पर स्थानीय प्राधिकरण को भुगतान किया जाता है। हालांकि, यह अपेक्षा की जाती है कि बचाव को समाप्त करने का आदेश देने से पहले, न्यायालय प्रतिवादी के अभ्यावेदन पर विचार करेगा, यदि मासिक राशि, पहली सुनवाई के 10 दिनों के भीतर या निर्धारण होने की तारीख से एक सप्ताह की समाप्ति के 10 दिनों के भीतर किया जाता है।" (पैरा 9.1)

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