RERA Act की धारा 18 के तहत देरी के मामले में सह-प्रवर्तक भी आवंटियों को ब्याज सहित रिफंड का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी: बॉम्बे हाइकोर्ट

जस्टिस संदीप वी. मार्ने की बॉम्बे हाइकोर्ट की पीठ ने माना कि जो प्रमोटर रियल एस्टेट परियोजना का हिस्सा हैं, लेकिन उन्हें आवंटी से कोई विचार नहीं मिला, वह अभी भी धारा 2 (जेडके) के तहत प्रमोटर के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा। नतीजतन वे रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम 2016 (Real Estate Regulation and Development Act, 2016) की धारा 18 के तहत आवंटियों को ब्याज सहित राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी होंगे।

पूरा मामला

प्रतिवादी नंबर 2 (एसएसएस एस्कैटिक्स प्राइवेट लिमिटेड) ने स्लम पुनर्वास योजना के तहत मुंबई में "द नेस्ट" परियोजना शुरू की। परियोजना को संयुक्त रूप से विकसित करने के लिए प्रतिवादी नंबर 2 और अपीलकर्ता के बीच एक संयुक्त विकास समझौते पर हस्ताक्षर किए गए।

RERA पर प्रोजेक्ट के रजिस्ट्रेशन के बाद प्रतिवादी नंबर 1 ( विजय चोकसी) ने बुक किए गए वास्तविक क्षेत्र की तुलना में महारेरा वेबसाइट पर उल्लिखित कारपेट क्षेत्र में विसंगतियां देखीं।

प्रोजेक्ट की प्रगति और विसंगतियों से निराश होकर प्रतिवादी नंबर 1 ने ब्याज सहित धन वापसी की मांग करते हुए महारेरा से संपर्क किया। हालांकि, महारेरा ने 24 सितंबर, 2021 के अपने आदेश में रिफंड दावे को खारिज कर दिया।

इसके बाद प्रतिवादी नंबर 1 ने महारेरा आदेश के खिलाफ अपील की। 18 अक्टूबर, 2022 के अपने आदेश में ट्रिब्यूनल ने प्रतिवादी नंबर 2 और अपीलकर्ता दोनों को प्रतिवादी नंबर 1 द्वारा भुगतान की गई पूरी राशि ब्याज सहित वापस करने का निर्देश दिया।

अपीलकर्ता ने ट्रिब्यूनल के 18 अक्टूबर, 2022 के आदेश के खिलाफ माननीय बॉम्बे हाइकोर्ट के समक्ष अपील दायर की, जिसमें कहा गया कि प्रतिवादी नंबर 2 ने अकेले प्रतिवादी नंबर 1 से संपूर्ण प्रतिफल प्राप्त किया और प्रतिवादी नंबर 1 ने कोई राशि का भुगतान नहीं किया, इसलिए अपीलकर्ता को किसी भी राशि को वापस करने का निर्देश नहीं दिया जा सकता।

हाईकोर्ट का फैसला

हाइकोर्ट ने महाआरईएटी का आदेश बरकरार रखते हुए कहा कि अपीलकर्ता और प्रतिवादी नंबर 2 दोनों प्रमोटर्स की परिभाषा के अंतर्गत आएंगे और RERA Act की धारा 18 के तहत ब्याज के साथ राशि वापस करने के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी हैं।

हाइकोर्ट ने रियल एस्टेट विनियमन और विकास अधिनियम, 2016 की धारा 2(zk) पर भरोसा किया, जिसमें कहा गया,

स्पष्टीकरण - इस खंड के प्रयोजनों के लिए जहां वह व्यक्ति, जो किसी भवन का निर्माण करता है या अपार्टमेंट में परिवर्तित करता है या बिक्री के लिए भूखंड विकसित करता है और जो व्यक्ति अपार्टमेंट या भूखंड बेचता है, वे अलग-अलग व्यक्ति हैं, उन दोनों को प्रमोटर माना जाएगा और इस अधिनियम या इसके तहत बनाए गए नियमों और विनियमों के तहत निर्दिष्ट कार्यों और जिम्मेदारियों के लिए संयुक्त रूप से उत्तरदायी हैं।

हाइकोर्ट ने RERA की धारा 2(zk) के तहत "प्रमोटर" शब्द के दायरे पर आगे चर्चा की और माना कि यह परिभाषा इतनी व्यापक है कि इसमें भवन निर्माण से जुड़े प्रत्येक व्यक्ति, जैसे बिल्डर, कॉलोनाइजर, ठेकेदार, डेवलपर, एस्टेट डेवलपर को शामिल किया जा सकता है, या किसी अन्य नाम से या यहां तक ​​कि वह जो भूमि के मालिक से पावर ऑफ अटॉर्नी धारक के रूप में कार्य करने का दावा करता है।

निष्कर्ष में बॉम्बे हाईकोर्ट ने अपील खारिज करते हुए और महाआरईएटी आदेश बरकरार रखते हुए कहा कि सह-प्रवर्तक भी RERA Act की धारा 18 के तहत घर खरीदारों को राशि वापस करने के लिए उत्तरदायी हैं।

केस टाइटल- वाधवा ग्रुप हाउसिंग प्राइवेट लिमिटेड बनाम विजय चोकसी और एसएसएस एस्कैटिक्स प्रा. लिमिटेड